인천지방법원 2024타경577730. 인천 남동구 구월동의 삼보아파트 가동 303호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층에 위치하며, 1984년 1월 사용승인된 50세대 규모의 아파트입니다. 소유자 김현준은 2014년 6월 매매계약을 체결하고 같은 해 7월 18일 128,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 현대캐피탈 근저당이 설정되었고, 2024년과 2025년에 각각 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
이 물건의 첫인상은 가격입니다. 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최저가가 133,700,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격 판단에는 2024년 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래가 중요합니다. 최근 평균은 151,666,666원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 낮지만, 거래 추세 자체가 하락하고 있어 낙찰가와 실제 환금가격 사이의 여유를 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1187, 삼보아파트 가동 제3층 제303호 도로명주소: 인천광역시 남동구 성리로35번길 20-4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교대상 면적 66.96㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 삼보(가,나동) · 50세대 · 1984.01.11 |
| 소유자 | 김현준 (2014.07.18 소유권이전, 거래가액 128,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 세울건대부 주식회사 (변경 전 하나로대부 주식회사) |
| 청구금액 | 48,819,970원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2018.03.08 현대캐피탈주식회사 근저당권 |
| 대상 근저당 최고액 | 최초 112,800,000원 → 2024.04.05 변경등기 72,700,000원 |
| 등기 확인 | 2026.09.03 발급 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당은 재검토
말소기준권리는 2018년 3월 8일 접수된 현대캐피탈 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권들은 이미 말소되었고, 현대캐피탈의 2018년 9월 설정 후순위 근저당권 역시 2024년 4월 말소되었습니다. 후순위의 임의경매개시결정과 하나로대부 전세권은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
또 하나 확인할 부분은 을구 17번 근저당의 이력입니다. 하나로대부가 설정한 채권최고액 70,000,000원의 근저당은 경매개시 이후 케이드래곤대부주식회사로 이전된 이력이 있으며, 관련 근질권 설정도 존재합니다. 이 중 유니온저축은행 근질권은 말소되었지만, 흥국저축은행 근질권 설정 기록은 남아 있습니다. 이는 같은 채권 관계를 둘러싼 권리 변동이므로 개별 금액을 모두 독립채권으로 합산해서는 안 됩니다.
특히 세울건대부의 경매신청 관련 근저당과 후속 이전·근질권 관계는 배당받을 권리자와 채권잔액을 다시 확인해야 하는 부분입니다. 등기상 소멸 여부와 실제 배당액은 구별해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 확인이 필요하다
| 점유·권리 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 신고된 실제 임차인 없음 | 확인 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 | 점유 확인 |
| 실제 점유자·임대차관계 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 조건부 판단 |
| 등기 전세권 · 하나로대부주식회사 | 임차권과 구별 | 배당대상 | 해당 없음 | 등기상 소멸 |
실제 임차인 신고 0명. 임대관계는 미상이며, 등기상 전세권은 주택임대차보호법상 임차인의 주민등록·점유·확정일자에 따른 대항력·우선변제권과 구별하여 표시했습니다.
감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 완전한 공실이라고 단정할 수 없습니다. 점유자가 있다면 실제 점유 개시일, 주민등록 전입일, 임대차계약과 확정일자를 확인해야 합니다.
등기상 하나로대부 명의의 전세권은 2024년 4월 9일 설정되었으며 전세금은 5,000,000원, 목적물 범위는 건물 전부, 등기된 존속기간은 2024.04.09~2026.04.08입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이것을 주거용 실제 임차인의 대항력 확인이 끝났다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래로 보면 할인은 있지만 하락장이다
비교 단지는 삼보(가,나동)이며, 비교 면적은 66.96㎡를 기준으로 66.06㎡ 거래도 함께 포함되어 있습니다. 실거래 전체 평균은 163,916,666원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 66.06㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 66.96㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2025.04 | 66.96㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2024.03 | 66.96㎡ | 3 | 188,500,000원 |
| 2024.01 | 66.06㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 66.06㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 151,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | — | 6건 | 163,916,666원 |
최근 12개월 평균은 2025년 4~6월의 3건을 기준으로 산출된 거래 집계입니다. 최신 확인 거래는 2025년 6월이며, 2026년 거래가를 의미하지 않습니다.
현재 최저가 133,700,000원은 최근 12개월 평균 151,666,666원보다 17,966,666원 낮고, 최신 거래 160,000,000원보다도 26,300,000원 낮습니다. 등기상 인수 0원 가정에서는 최저가가 실질취득 금액의 출발점이므로, 단순 거래가격 비교상 할인 구간인 것은 맞습니다.
하지만 최근 거래 평균은 과거 거래 구간보다 13.9% 하락했습니다. 특히 2024년 3월에는 같은 66.96㎡, 같은 3층이 188,500,000원에 거래되었으나, 2025년 4월의 5층 거래는 138,000,000원이었습니다. 층별·시점별 편차가 커서 과거 고가 한 건을 현재 시세로 간주하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 2. 전세권 · 하나로대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,228,200원 |
| 채권자 합계 | 117,800,000원 | 117,800,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 표는 현대캐피탈의 최초 채권최고액 112,800,000원을 기준으로 작성된 가정 배분이며, 2024.04.05 변경등기액 72,700,000원을 반영하지 않았습니다. 경매신청채권자의 청구액 48,819,970원에 대한 별도 배당도 표시되지 않아 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당을 구별
현재 1회 유찰된 상태이며, 다음 유찰 시 최저가격과 배당 부족액은 아래와 같이 변합니다. 금액이 내려갈수록 매수인의 입찰 부담은 감소하지만, 채권자의 미배당액이 늘어납니다. 다만 소멸하는 채권의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 133,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 93,590,000원 | 26,294,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 65,512,999원 | 53,866,235원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천성리초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 주차장으로 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 시내버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 1984.01.11 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 페인트 등 마감, 창호는 새시이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 건물 노후도에 따른 실제 수선 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 폭 약 6~8m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지이용 현황에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 관련 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 여부도 표시상 문제가 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 50세대 소규모 단지이고 사용승인 시점이 오래되었습니다. 전체 실거래 표본은 6건, 최근 12개월 표본은 3건으로 제한적이며, 거래가격도 하락 추세입니다. 대단지 아파트처럼 거래량과 가격 안정성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 재확인. 현대캐피탈 을구 14번의 최초 채권최고액 112,800,000원과 변경등기액 72,700,000원의 차이를 확인하세요. 실제 배당에는 변경 후 권리내용과 채권계산서를 반영해야 합니다.
- 후순위 채권관계 확인. 세울건대부, 케이드래곤대부, 흥국저축은행의 근저당 이전 및 근질권 관계를 대조하세요. 경매신청채권자 청구액 48,819,970원의 처리도 확인 대상입니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 전입세대확인서와 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유 현황을 통해 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 확인하세요.
- 전세권 처리 확인. 하나로대부 전세권 5,000,000원은 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 배당요구·소멸 및 말소 처리 관계를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균은 151,666,666원이지만, 최근 최저 거래는 138,000,000원입니다. 현재 최저가 133,700,000원과의 차이가 크지 않다는 점을 고려해야 합니다.
- 건물 수선비. 1984년 사용승인 건물이므로 내부 상태, 누수, 배관, 난방설비, 외벽, 공용부 수선 필요성을 직접 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성과 점유자에 대한 명도 비용·기간을 점검하세요. 예상 인수 0원에 이러한 부대비용까지 포함된 것은 아닙니다.
- 원본 서류 최신화. 2026.09.03 발급 등기를 기준으로 한 분석입니다. 매각기일인 2026.10.21 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 검증이 먼저다”
인천 구월동 삼보아파트 303호는 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰되어 133,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 거래가 151,666,666원과 비교하면 88.2% 수준으로, 가격 자체는 최근 평균보다 낮습니다.
그러나 거래 추세 -13.9%, 1984년 사용승인된 50세대 소규모 단지, 최근 거래 표본 부족이라는 제약을 함께 봐야 합니다. 더구나 등기상 현대캐피탈 근저당은 72,700,000원으로 변경되었는데 예상배당표는 최초 112,800,000원을 적용하고 있어, 배당표의 정합성도 다시 확인해야 합니다.
등기상 권리 소멸 구조를 기준으로 한 예상 인수액은 0원이지만 실제 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 무조건 안전한 권리, 확정된 인수 0원, 충분한 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.
결론은 가격 조건부 검토, 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 최근 실거래 대비 할인은 긍정적이지만, 그 할인 폭이 하락장과 노후·저환금성 위험, 수선비와 명도비용을 충분히 보상하는지 따져야 합니다. 특히 근저당 변경등기, 후순위 채권관계, 실제 점유자를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
