인천지방법원 2024타경577730. 인천 남동구 구월동, 통칭 삼보아파트 가동 3층 303호입니다. 공부상 주용도는 아파트이고, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 제3층 제303호입니다. 사용승인일은 1984.01.11, 소유자는 김현준이며 2014.07.18 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 128,500,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2018.03.08 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 112,800,000원으로 등기됐고, 2024.04.05에는 2024.04.02 변경계약을 원인으로 채권최고액 72,700,000원의 변경등기가 있습니다. 이 기준권리 뒤에 설정된 후순위 근저당권·전세권 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577730 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성리로35번길 20-4, 가동 3층303호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 제3층 제303호 |
| 사용승인일 | 1984.01.11 |
| 소유자 | 김현준 · 2014.07.18 소유권이전 · 거래가액 128,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 48,819,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 통칭 | 삼보아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.03.08 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권 2건은 2018.03.13 말소됐습니다. 이후 2024.04.09 설정된 하나로대부주식회사 근저당권 70,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2024.12.03 및 2025.03.06의 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 25.9% 높은 신건
삼보(가,나동)는 총 50세대, 사용승인일 1984.01.11인 단지입니다. 비교 면적은 66.96㎡이고 최근 거래 자료는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 66.06㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 66.96㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2025.04 | 66.96㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2024.03 | 66.96㎡ | 3 | 188,500,000원 |
| 2024.01 | 66.06㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 66.06㎡ | 5 | 180,000,000원 |
전체 6건 평균은 163,916,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 151,666,666원, 최신 거래는 160,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -13.9%입니다. 반면 현재 최저가는 191,000,000원으로 최근 12개월 평균의 125.9%입니다. 전체 평균 대비로도 116.5%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 3. 을구 18번 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,726,000원 |
이 시나리오의 채권 합계는 117,800,000원, 예상 배당도 117,800,000원이며 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 및 등기 변동에 따라 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 191,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 152,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 122,240,000원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 유찰되어 가격이 내려가더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득가격도 그대로 내려갑니다. 다만 현재 신건과 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균과 비교할 때 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천성리초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1984.01.11입니다. 외벽은 페인트 등 마감, 창호는 새시 창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 폭 약 6-8미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,087.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 공시지가 1,706,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 삼보(가,나동) 총 50세대이며, 확인된 거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리해 판단. 인수 0원이라는 장점이 현재 191,000,000원의 높은 가격을 정당화하지는 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,916,666원보다 최근 12개월 평균 151,666,666원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 대비 -13.9%입니다. 과거의 188,500,000원 거래만 보고 상단 시세를 기준으로 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 14번 근저당권 변경, 17번 근저당권 계열의 이전·근질권 및 전세권 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 확인. 세금·최우선변제 및 후순위 권리의 실제 배당요구 여부에 따라 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 비싸다”
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준은 2018.03.08 현대캐피탈 근저당이고, 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 권리만 보면 접근 가능한 구조입니다.
하지만 현재 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 151,666,666원의 125.9%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 높고, 최근 흐름은 -13.9%입니다. 1회 유찰 시 가격 152,800,000원조차 최근 평균 151,666,666원을 웃돕니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차의 낮은 권리난도만 보고 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
