인천지방법원 2025타경500256. 갑진골드빌 101동 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이며 2020.07.09. 매매를 원인으로 123,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사의 1,716,000,000원 가압류이고, 이후 국의 압류와 2025.01.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유관계입니다. 이우성은 2022.07.26. 전입해 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 존재와 임차관계가 확인되기 전에는 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수도, 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 특히 이우성은 이 사건의 경매개시결정 채권자와 이름이 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 148번길43, 101동 4층403호 (당하동,갑진골드빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 39.4㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.09. 매매 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우성 / 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2022.09.22. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 뒤에 접수된 2023.03.17. 국의 압류와 2025.01.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당권과 2022.03.10. 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우성 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 안효빈 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이우성은 말소기준일보다 약 2개월 먼저 전입했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임대차계약과 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
안효빈은 2023.09.11. 전입해 말소기준일 이후이므로 이 자료상 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 수는 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 확인 실거래보다 12,000,000원 높다
갑진골드빌(101·102·103동)은 총 24세대, 2012.09.18. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 대상 전용면적은 39.4㎡이고, 면적이 일치하는 확인 실거래는 2024.06. 3층 117,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 39.4㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.4㎡ | 1건 | 117,000,000원 |
현재 최저가 129,000,000원은 확인된 최근 거래 및 최근 12개월 평균 117,000,000원의 110.3%입니다. 금액으로는 12,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 이우성의 보증금이 확인되지 않아 실질취득 총액은 현재 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,606,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 126,394,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이우성 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
129,000,000원 가정 시 집행비용 2,606,000원과 주택도시보증공사에 126,394,000원이 배당돼 매각대금이 전부 소진됩니다. 채권 총액 1,843,000,000원 대비 미배당은 1,716,606,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자 이우성의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 129,000,000원 | 126,394,000원 | 1,716,606,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 1,742,044,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 1,762,326,080원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 감소해 선순위 가압류의 미배당이 더 커지고, 신청채권자 이우성에게는 제시된 세 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다. 다만 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산과는 별개로, 선순위 전입 임차관계가 실제로 성립하면 임차보증금 인수 문제가 추가될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 403호로, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 당하초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 5미터 진입도로, 서측과 남측 약 4미터 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역에 포함되고 특수도로와 완충녹지에 접합니다.
- 토지. 다세대주택 부지, 부정형·평지이며 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 공동주택이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서, 가격 비교 표본과 거래 유동성은 넉넉하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이우성 임대차계약 원본 확인. 2022.07.26. 전입의 실제 점유개시일·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 채권자와 임차인의 동일인 여부 확인. 강제경매 신청채권자 이우성과 조사된 임차인 이우성이 같은 사람인지, 채권원인이 무엇인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 안효빈 점유관계 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 상대방은 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 129,000,000원은 확인 실거래 117,000,000원보다 12,000,000원 높습니다.
- 배당표 과신 금지. 제시 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 이우성의 실제 임차보증금 인수 여부 역시 확정하지 못합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 가격은 시세 이상, 권리도 미확정”
이 사건은 후순위 등기만 보면 단순하지만, 선순위 전입자 이우성 때문에 결론이 달라집니다. 2022.09.22. 말소기준보다 앞선 2022.07.26. 전입이 확인되면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 신청채권자와 임차인 이름이 같다는 점도 관계를 확인해야 할 추가 변수입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 129,000,000원은 확인 실거래 117,000,000원의 110.3%로 이미 최근 시세 이상입니다. 실질취득비용이 확정되지 않은 상태에서 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유는 제한적입니다. 가격은 보류, 선순위 임차관계 확인이 선행. 이 물건의 핵심은 ‘낙찰가’보다 이우성의 실제 임대차와 보증금이 무엇인지를 먼저 확정하는 데 있습니다.
