인천지방법원 2025타경507787. 인천 미추홀구 용현동 소재 용현네스빌 5층 501호, 전용 52.68㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 나연희이며, 2023년 9월 15일 거래가 111,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2025년 2월 25일 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 청구액은 113,375,340원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소가 아닙니다. 말소기준은 2025년 2월 25일 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2023년 8월 28일 인천도시공사 주택임차권등기가 존재합니다. 계약과 주민등록, 점유개시, 확정일자 역시 경매개시보다 앞서 있습니다. 따라서 우선변제를 받더라도 보증금이 전액 회수되지 않으면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 이는 중요한 위험 완화 요소지만, 말소동의가 곧바로 임차인의 대항력 포기나 미배당 보증금 청구권 포기를 뜻하는 것은 아닙니다. 확약서의 원문, 권한, 적용 대상, 말소 조건 및 매수인에 대한 효력을 확인해야 실제 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-34, 568-35 / 낙섬중로113번길 17-4, 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.68㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 |
| 건물명 / 규모 | 용현네스빌 · 다세대주택 8호 · 소매점 1호 · 주차 8대 · 2009.12.21 준공 |
| 소유자 | 나연희 (2023.09.15 소유권이전 · 거래가 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 113,375,340원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 갑구 11번 · 2025.02.25 강제경매개시결정 |
| 주요 선순위 권리 | 을구 11번 · 인천도시공사 주택임차권 · 보증금 110,000,000원 |
| 제시외 건물 | 경량철골조 판넬지붕 7.7㎡ · 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 직지농업협동조합, 삼성화재해상보험, 신한은행 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 2018년 이후 주택임차권도 두 건 확인되지만, 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원 임차권은 2021년 6월 16일 말소되었습니다. 이를 현재 인수해야 할 보증금에 다시 합산해서는 안 됩니다.
현재 중요한 권리는 을구 11번 인천도시공사의 보증금 110,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록일과 점유개시일은 2021년 5월 24일, 확정일자는 2021년 3월 31일이며, 2023년 8월 28일 임차권등기가 접수되었습니다. 모두 2025년 강제경매개시결정보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 1명, 추가 점유관계 미상
| 임차인 / 점유표시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 5층 501호 전부 임차권등기 |
110,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.05.24 |
우선변제 有 확정 2021.03.31 배당요구 있음 |
인수 가능 룰상 30,661,600원 확약 효력 확인 필요 |
| 인천도시 추가 기재 명칭 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 동일인 여부 확인 |
| 보험주식 추가 기재 명칭 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 권리관계 확인 |
등기부상 실제 권리내용이 확인되는 현재 임차권자는 인천도시공사 1명입니다. '인천도시'와 '보험주식'은 별개의 임차인인지, 동일 기관의 축약·중복 기재 또는 채권자 관련 표기인지 확인되지 않았습니다. 별도 임차인으로 확정하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
확약이 유효하게 인수의무 전체를 해소한다면 해당 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 반면 확약이 등기 말소에만 한정된다면 보증금 잔액에 대한 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
또한 이 확약의 효력은 적용 대상으로 확인되는 권리에 한정됩니다. 다른 독립적인 임차인이나 점유자가 존재한다면 그 대항력·인수 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 8,120만원이 싸다고 볼 수 없는 이유
용현네스빌은 2009년 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래 3건의 전체 평균은 102,333,333원이지만, 오래된 거래가 혼재해 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 최근 12개월 실거래 85,000,000원과 최근 대비 과거 거래가격 추세 -23.4%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.44㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 52.68㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 2023.05 | 52.68㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.44㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 102,333,333원 |
최저매각가 81,200,000원만 비교하면 최근 실거래 85,000,000원의 95.5%입니다. 겉으로는 최근 거래보다 낮아 보입니다. 하지만 선순위 보증금 부족분 30,661,600원을 함께 부담한다고 가정하면 실질취득액이 111,861,600원으로 올라갑니다.
이는 최근 실거래 평균보다 26,861,600원 높은 약 131.6% 수준입니다. 최근 거래가 55.44㎡로 본건 52.68㎡와 완전히 동일하지 않고, 최근 12개월 거래도 1건뿐이라는 표본상 한계는 있습니다. 그럼에도 최근 가격이 과거의 111,000,000원에서 85,000,000원으로 하락한 점을 무시하고 전체 평균 102,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,861,600원 |
| 1. 인천도시공사 임차보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 (신청채권자) | 113,375,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 30,661,600원 |
임차보증금 미배당액은 매각대금 배당과 별도로 산출한 매수인 인수 가능액이며, 매각대금 배분 총액에 다시 더하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 서울보증보험 주식회사 청구액 113,375,340원은 현 배당 가정에서 전액 미배당입니다. 확약의 법적 효력에 따라 실제 인수 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
이 물건은 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 81,200,000원입니다. 향후 유찰 시 매각대금은 감소하지만, 대항력 임차인의 우선배당도 줄어들어 미배당 보증금은 늘어납니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 81,200,000원 | 30,661,600원 | 111,861,600원 |
| 2회 유찰 (49%) | 56,840,000원 | 54,583,120원 | 111,423,120원 |
| 3회 유찰 (34%) | 39,788,000원 | 71,328,184원 | 111,116,184원 |
실질취득액 = 각 회차 매각가 + 예상 인수액. 집행비용 추정 및 우선배당 결과가 반영된 시나리오이며 취득세, 명도비, 수선비 등은 별도입니다. 모두 인수의무가 유효하게 남는다는 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 숭의역이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트조 5층 건물로 스톤코트 외벽, 하이섀시 창호, 위생·급배수 설비 및 도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 건부지이며 북서측 약 6미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 준주거지역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 제시외 건물. 경량철골조 판넬지붕 7.7㎡가 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이가 있는 부분이므로 현황, 사용관계 및 향후 관리 부담을 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 최근 실거래가 85,000,000원, 추세 -23.4%를 고려하면 과거 111,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 표본이 제한적이므로 특정 회차에서 매각될 것이라고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 인천도시공사 임차권과 보증금 부족분을 어떤 조건으로 소멸시키는지 확인해야 합니다. 발급·동의 권한도 핵심입니다.
- 임차권 인수 여부 확정. 을구 11번 임차권에 대해 매각 후 말소 가능 여부, 인천도시공사의 대항력 행사 여부 및 미배당 보증금 청구권이 남는지 확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. '인천도시', '보험주식' 기재가 중복 표현인지 실제 별도 이해관계자인지 대조하고, 현재 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 입찰가 설정. 인수의무가 남는 경우 최저가 81,200,000원이 아닌 실질취득 111,861,600원을 기준으로 최근 거래 85,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 가격 추세가 -23.4%이고 최근 거래도 1건뿐입니다. 같은 건물의 층·면적·내부 상태에 따른 거래가격 차이도 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 7.7㎡ 구조물의 이용상태, 위법 가능성, 유지보수 및 철거 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 공용관리비 및 기타 인수 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 최신 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 2026.10.21 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8,120만원보다 중요한 것은 보증금 1.1억원”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 81,200,000원이 아니라 인천도시공사의 보증금 110,000,000원입니다. 말소기준 이전의 대항력 있는 주택임차권이 존재하며, 현 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 30,661,600원입니다.
확약으로 그 위험이 해소되지 않는다면 실질취득액은 111,861,600원으로 최근 거래 85,000,000원보다 비싸고, 유찰을 거듭해도 총부담은 약 1.11억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -23.4%의 하락 흐름입니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계와 추가 점유관계의 불확실성도 함께 고려해야 합니다.
한편 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서는 분명한 확인 가치가 있습니다. 실제로 인천도시공사의 미배당 보증금에 대한 매수인 인수의무까지 해소된다면 가격 판단은 크게 달라집니다. 그러나 말소동의가 확인되었다는 사실과 인수채무가 소멸한다는 결론은 구분해야 합니다.
종합 판단은 D등급(37점) — 인수조건 확인 전 입찰 보류. 선순위 임차보증금의 잔여 인수 여부, 확약의 유효범위, 미상 점유관계가 해명되어야 정확한 가격을 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 110,000,000원 보증금 중 매수인이 실제 부담하는 금액을 확정하는 데 있습니다.
