인천지방법원 2025타경507787. 인천 미추홀구 용현동의 다세대주택 5층 501호입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.02.25. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.08.28. 인천도시공사 주택임차권이 존재하며, 보증금은 110,000,000원, 전입은 2021.05.24., 확정일자는 2021.03.31.입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 단순한 ‘전부 소멸형’이 아닙니다.
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 2,424,000원을 먼저 빼고 인천도시공사의 보증금 110,000,000원을 전액 배당한 뒤 서울보증보험 주식회사에 3,576,000원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1회 유찰 시 최저가 92,800,000원에 인수액 19,270,400원, 2회 유찰 시 최저가 74,240,000원에 인수액 37,496,320원으로 바뀝니다. 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 인수부담이 함께 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-34 5층501호 · 인천광역시 미추홀구 낙섬중로113번길 17-4 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 5층 501호 · 52.68㎡ |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 나연희 · 2023.09.15. 소유권이전 · 거래가액 111,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 113,375,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 제시외 건물 | 경량철골조판넬지붕 7.7㎡ · 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다
과거 직지농업협동조합·삼성화재해상보험주식회사·주식회사신한은행의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원 주택임차권도 2021.06.16. 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023.08.28. 인천도시공사의 보증금 110,000,000원 주택임차권입니다. 이 권리는 말소기준인 2025.02.25.보다 앞서며, 등기 분석상 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
임차관계 — 3건 기재, 2건은 판정 미상
| 임차관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 제5층 제501호 52.68㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2021.05.24 2021.03.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 인천도시 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 보험주식 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
인천도시공사는 전입일과 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 ‘인천도시’와 ‘보험주식’으로 기재된 두 건은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 두 건을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 위험이 없다고 지울 수도 없습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래 8,500만원, 신건은 136.5%
용현네스빌은 8세대, 2009.12.21. 준공된 소규모 다세대입니다. 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 102,333,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05.의 85,000,000원 1건이며, 이 값이 최신 거래이기도 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.44㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 52.68㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 2023.05 | 52.68㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 102,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 85,000,000원 |
현재 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 136.5%입니다. 현재 회차 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 116,000,000원이고, 따라서 시세 비교 기준도 같은 116,000,000원입니다. 전체 평균 102,333,333원과 비교해도 현재 최저가는 113.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 113,375,340원 | 3,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 인천도시공사의 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구 113,375,340원 중 예상배당은 3,576,000원이며, 미배당액은 109,799,340원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 숭의역이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 과밀억제권역 · 상대보호구역 · 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,489,000원/㎡입니다.
- 환금성. 용현네스빌은 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 최신 거래가 85,000,000원으로 내려와 있으며 최근 거래 추세도 -23.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세보다 싸다고 보지 말 것. 실질취득 116,000,000원은 최근 12개월 실거래 85,000,000원의 136.5%입니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 인수 19,270,400원, 2회 유찰 시 인수 37,496,320원이 붙으므로 최저가만 비교하면 안 됩니다.
- 인천도시공사 임차권 확인. 보증금 110,000,000원, 전입 2021.05.24., 확정일자 2021.03.31.이고 말소기준보다 앞섭니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 있으므로 실제 효력·조건·말소 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. ‘인천도시’, ‘보험주식’ 두 건은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 제시외 건물 확인. 경량철골조판넬지붕 7.7㎡가 매각에 포함됩니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보면 핵심을 놓친다
이 물건은 현재 회차만 놓고 보면 인천도시공사 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 인천도시공사의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 회차가 내려가면 인수액이 19,270,400원·37,496,320원으로 증가합니다. 여기에 판정이 끝나지 않은 임차관계 2건도 있습니다.
가격은 더 불리합니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 85,000,000원이고, 현재 실질취득은 116,000,000원으로 최근 시세의 136.5%입니다. 최근 거래 추세도 -23.4%입니다. 따라서 현재 신건은 가격 메리트가 없고, 유찰돼도 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다. 말소동의 확약서와 미상 임차관계까지 원문 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
