인천지방법원 2025타경507964. 인천 남동구 구월동 대양아트빌 A동 지층 비01호, 등기상 임차권 범위가 59.99㎡인 다세대주택입니다. 현재 소유자 홍영미 씨가 2021년 3월 25일 80,000,000원에 취득했고, 이후 신한카드와 토스뱅크의 가압류가 차례로 들어왔습니다. 서울보증보험이 강제경매를 신청한 사건으로, 청구금액은 76,515,860원입니다.

이 사건에서 가격보다 먼저 살펴야 할 것은 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 전입신고가 2021년 7월 12일로, 2024년 9월 5일 신한카드 가압류보다 빠릅니다. 확정일자도 2021년 6월 28일로 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 따라서 단순히 '가압류가 말소되니 모든 권리가 깨끗하다'고 결론 내려서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2024년 9월 5일 신한카드의 가압류입니다. 그 이후 설정된 토스뱅크 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 근저당권과 압류 등의 권리도 이미 말소된 이력이 있습니다.

반면 한국토지주택공사의 임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 존재합니다. 2021년부터 발생한 임차인의 대항요건과 확정일자가 등기에도 기재되어 있으며, 보증금은 78,000,000원입니다. 이 선순위 임차권의 처리 여부가 매수인 부담을 결정합니다.

② 임차권 분석 — 대항력은 있지만 확약이 변수

임차권 신고에는 한국토지주택공사가 기재되어 있습니다. 이는 보증기관 관련 권리로 분류되는 건이므로 독립적인 실제 거주 임차인 한 명을 추가하여 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 별도로 한국토지주택공사 명의 임차권등기 1건을 분석합니다. 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 거래 조건은 다르다

대양아트빌(A,B동)의 확인된 거래는 2021년 6월과 2022년 10월의 2건입니다. 거래금액은 92,000,000원과 132,000,000원이며 전체 평균은 112,000,000원입니다. 다만 두 거래 모두 이번 경매물건의 면적 59.99㎡와 다르고, 거래층도 지층이 아닙니다.

최저가 70,700,000원은 전체 평균 112,000,000원의 63.1%, 최근 거래 비교 기준 132,000,000원의 53.6%에 해당합니다. 확약으로 인수액이 해소되는 전제에서는 최저매각가가 실질취득의 기준이 됩니다.

하지만 여기에는 중요한 한계가 있습니다. 132,000,000원 거래는 2022년 10월, 전용 49.9㎡, 2층 거래입니다. 이번 물건은 59.99㎡, 지층입니다. 2021년 거래 역시 43.1㎡의 4층 물건으로 직접적인 비교대상이 아닙니다. 확인된 거래의 단순 상승률은 43.5%이지만, 면적·층·거래시점이 다른 거래 사이의 변화이므로 현재 동일 조건 주택의 가격 상승 추세라고 해석해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 다만 이것만으로 향후 낙찰 여부나 적정 입찰가격을 예측하기는 어렵습니다. 이 물건의 가격 판단은 지층의 현장 상태, 현재 거래 가능한 유사 물건의 가격, 실제 점유 및 명도 여건에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

집행비용 1,672,600원을 공제한 매각대금 69,027,400원이 임차보증금에 우선 배당되는 추정 구조입니다. 집행비용·배당순위·세금 등 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 신한카드·토스뱅크·서울보증보험에는 예상배당이 없습니다. 채권 미배당과 매수인의 인수 의무는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 유찰별 취득비용 — 확약 유무가 핵심

매각가가 낮아지면 선순위 임차권의 배당 부족액은 늘어납니다. 다음 표는 각 회차별로 확약 이행 시 취득금액과 확약을 반영하지 않은 원칙적 부담을 구분한 것입니다.

향후 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 매각 일정이나 가격을 보장하지 않습니다. 원칙적 인수액은 회차별 집행비용 등 추정을 반영한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등은 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월근린공원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 인천2호선 모래내시장역 및 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 상태. 1996년 9월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 위반건축물 여부는 위반 사항 없는 것으로 조사되었습니다.
• 지층 특성. 이번 물건은 지층 비01호입니다. 지층은 채광·환기·습기·결로·누수·배수·침수 이력 등을 특히 확인해야 하며, 동일 단지 상층 거래가격을 직접 적용하기 어렵습니다.
• 도로·대지. 북측 및 서측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단지의 세장형 평지이며, 확인된 토지면적은 238.8㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·절대 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부 및 실제 적용 범위도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,651,000원입니다. 이는 해당 호실의 직접적인 매매 시세를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래 사례가 적습니다. 지층의 매도 유동성은 상층 주택과 차이가 날 수 있어 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험이 제출한 확약서가 을구 12번 한국토지주택공사 임차권에 어떻게 적용되는지, 매각 후 말소에 추가 조건이 있는지 확인하세요.
• 실제 임차인·점유자. 보증기관 관련 임차권 신고를 실제 거주 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 거주자 및 명도 상대방을 확인하세요.
• 선순위 인수액. 확약이 적용되면 실질 인수 0원으로 분석되지만, 확약을 반영하지 않으면 현재 회차 기준 8,972,600원의 미배당 부담이 추정됩니다.
• 지층 현장점검. 창문·채광·지면 높이·방수·벽체 습기·배수시설·악취·곰팡이·난방 및 보수 필요성을 확인하세요.
• 동일 조건 시세. 비교 거래는 49.9㎡ 2층과 43.1㎡ 4층입니다. 59.99㎡ 지층의 현재 매매 가능 가격과 임대 수요를 별도로 조사하세요.
• 체납·명도. 공용부분 관리비 체납, 점유자의 인도 협조 여부, 명도 비용과 기간을 확인하세요.
• 배당 관련 변수. 집행비용·당해세·우선변제 등 실제 배당금액이 달라질 수 있으므로 배당표 추정과 확정 배당을 구분하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 확약서, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재, 지층 가격은 별개”

이 사건은 표면적으로는 1억 100만원짜리 다세대주택을 7,070만원부터 취득할 수 있는 1회 유찰 물건입니다. 하지만 가격 할인보다 중요한 특징은 보증금 7,800만원짜리 선순위 임차권과 말소동의 확약의 공존입니다.

한국토지주택공사의 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어 원칙적으로 인수 분석이 필요합니다. 현재 회차의 추정 미배당액은 8,972,600원입니다. 그러나 해당 임차권에 대한 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 확약 이행 시 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 확약 대상 외의 점유 및 임차권 문제는 별도로 확인해야 합니다.

가격에서는 신중해야 합니다. 최저가가 거래 비교 기준의 53.6%라는 수치는 눈에 띄지만, 그 기준이 되는 거래는 2022년의 2층, 49.9㎡ 물건입니다. 이번 물건은 지층 59.99㎡로 차이가 커서 그 수치만으로 저평가라고 판단할 수 없습니다. 소규모 다세대의 환금성, 지층의 주거 품질, 최근 동일 조건 거래 확인의 어려움도 할인요인입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약의 효력과 이행 가능성이 확인되면 주된 권리 인수위험은 해소됩니다. 그러나 가격 메리트와 환금성은 아직 검증이 필요한 상태입니다. 서류상 할인율보다 실제 지층의 시장가격과 명도·보수 비용을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.