인천지방법원 2025타경507964. 구월동 대양아트빌 에이동 지층 비01호, 59.99㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍영미로 2021.03.25 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 80,000,000원입니다. 현재 경매에서 가장 먼저 볼 권리는 근저당이 아니라 2024.09.05 신한카드 주식회사의 가압류 25,930,018원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 계산돼 이후 토스뱅크 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 그보다 앞선 2023.08.14 주택임차권등기가 하나 있습니다. 보증금은 78,000,000원, 전입일은 2021.07.12, 확정일자는 2021.06.28이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 형태입니다. 원칙대로라면 말소기준권리보다 앞선 이 임차권은 낙찰가가 내려가 배당으로 보증금을 다 회수하지 못할 경우 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 이번 건은 명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507964 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1252 에이동 지층비01호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 호구포로866번길 19-16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제지층 제비01호 59.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 1996.09.04 |
| 소유자 | 홍영미 (2021.03.25 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 76,515,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0
핵심은 을구 12번 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.06.26, 확정일자는 2021.06.28, 주민등록일자는 2021.07.12, 점유개시일자는 2021.07.21이며 보증금은 78,000,000원입니다. 2024.09.05 말소기준 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차권·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 | 승계·확약 | 실질인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제지층 제비01호 59.99㎡ 전부 | 78,000,000원 | 2021.07.12 / 2021.06.28 | 2023.08.14 | 대항력 있음 우선변제 | 보증기관 승계 말소동의 확약 | 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 실제 임차인 수는 0명입니다. 보증금 역시 다른 임차인의 보증금처럼 별도로 더해 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 76.5% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
대양아트빌(A,B동)은 총 14세대, 사용승인일은 1996.09.04입니다. 본건의 비교 대상 면적은 59.99㎡인데 확인되는 거래는 49.9㎡와 43.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액 자체는 참고 지표로 보되 본건 59.99㎡의 직접 시세로 그대로 대입하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 49.9㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2021.06 | 43.1㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 112,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | — | 1건 | 132,000,000원 |
최저가이자 실질취득가인 101,000,000원은 전체 평균 112,000,000원의 90.2%, 최근12개월 평균 지표 132,000,000원의 76.5%입니다. 최신 거래 표시 역시 2022.10의 132,000,000원이며, 표본 내 최근 거래는 그 이전 거래보다 43.5% 높은 수준입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있어 보이지만, 본건은 지층 59.99㎡이고 비교 거래는 49.9㎡·43.1㎡라 동일 면적 직접 비교가 아니라는 점이 가장 큰 한계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,930,018원 | 20,786,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 73,424,400원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 76,515,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 101,000,000원 가정에서는 집행비용 2,214,000원과 임차보증금 78,000,000원이 먼저 배당되고, 신한카드에 20,786,000원이 배당됩니다. 토스뱅크와 신청채권자 서울보증보험은 배당이 없습니다. 채권자 청구액 합계 175,870,278원 중 20,786,000원이 배당되며 미배당액은 155,084,278원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월근린공원 북동측 인근이며 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 인천2호선 모래내시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지층 비01호이며 사용승인일은 1996.09.04입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단지의 세장형 평지이며 다세대주택 등의 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 점검. 총 14세대의 1996년 준공 다세대이며 본건은 지층입니다. 확인되는 거래도 2건뿐이고 본건 면적과 일치하지 않아 낙찰 전 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 12번 주택임차권 전체를 대상으로 하는지 최종 확인하세요.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류됩니다. 실제 임차인은 0명이며 보증금 78,000,000원을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 비교의 한계. 본건은 59.99㎡인데 거래 표본은 49.9㎡·43.1㎡입니다. 76.5%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 지층 특성 확인. 본건은 지층 비01호입니다. 내부 상태와 실제 점유 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기상 권리와 별개로 실제 점유자를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 표본을 의심하라”
이 사건의 첫인상은 선순위 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 실제로 을구 12번 주택임차권은 보증금 78,000,000원, 전입 2021.07.12로 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
가격은 수치만 보면 매력적입니다. 실질취득 101,000,000원은 최근12개월 평균 지표 132,000,000원의 76.5%입니다. 다만 이 비교표본은 본건 59.99㎡와 면적이 맞지 않고, 최신 표시 거래도 2022.10입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 확약으로 실질 정리됐지만, 가격 메리트는 현장과 개별 시세 확인 후 확정해야 하는 지층 다세대”로 보는 것이 맞습니다.
