인천지방법원 2025타경508066. 사건 용도는 ‘연립주택 + 토지’이며, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택 및 부속건물(창고)입니다. 소유자는 황선영이고, 현재 말소기준은 2022.10.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권 31,900,000원입니다. 이 근저당권은 2024.05.24 한국주택금융공사로 이전된 기재가 있으며, 그 뒤의 클래식대부주식회사 근저당권, 서민금융진흥원·주식회사 우리은행 가압류, 클래식대부 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리 계산은 0원이라도, 입찰 직전 현황조사와 점유관계 확인을 별개로 봐야 합니다. 특히 관할 행정기관의 현황도면 미보유로 건물 내부확인이 불가능했고, 부속건물은 창고로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1474-15 · 인천광역시 미추홀구 미추홀대로632번길 24 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 단독주택 및 부속건물(창고) |
| 소유자 | 황선영 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 134.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,449,000원/㎡ |
| 건물 | 1976.10.30 사용승인 · 연와조 세멘와즙 주택 및 세멘벽돌조 스라브즙 부속건물 |
| 감정가 / 최저가 | 360,848,450원 / 360,848,450원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 클래식대부 주식회사 / 169,301,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.18 을구 5번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 농협은행주식회사, 채권최고액은 31,900,000원이며, 2024.05.24 한국주택금융공사로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 2023.11.21 설정된 클래식대부주식회사 근저당권 210,000,000원과 2024년의 두 가압류, 2025.03.10 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 국민은행 근저당권, 남동농업협동조합 근저당권, 주식회사와이엠파이낸스대부 근저당권, 주식회사굿모닝자산관리대부 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 1회·2회 유찰 시에도 같은 값입니다.
② 가격 판단 — ‘신건이 싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 360,848,450원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 360,848,450원입니다.
그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 가격 자료가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 288,678,760원, 2회 유찰 시 230,943,008원으로 내려가더라도 그 금액이 실제 시세보다 저렴한지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 360,848,450원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,678,760원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 230,943,008원 | 39,070,416원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 360,848,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,851,878원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 31,900,000원 | 31,900,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 클래식대부주식회사 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,647,677원 | 9,647,677원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 14,432,545원 | 14,432,545원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,016,350원 |
현재 회차에서는 채권 265,980,222원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 89,016,350원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 을구 5번 근저당권은 2024.05.24 한국주택금융공사로 이전 기재가 있습니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘신기사거리’ 북동측 인근으로, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철2호선 시민공원역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1976.10.30 사용승인된 연와조 세멘와즙 주택과 세멘벽돌조 스라브즙 부속건물로, 외벽은 벽돌조 마감 등, 창호는 하이새시 창호 등이며 기본 전기·급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 134.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형상, 세로한면(가) 도로접면, 공시지가 1,449,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 재정비촉진지구·지구단위계획구역·소로3류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부확인이 불가능했으며 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 관할 행정기관의 현황도면 미보유로 건물 내부확인이 불가능했습니다. 1976.10.30 사용승인 건물이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 입찰 전 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계가 달라지지 않았는지 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 함께 확인. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택 및 부속건물(창고)입니다. 일괄매각 범위와 각 건물의 실제 이용상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 근저당권 이전 확인. 2022.10.18 농협은행주식회사 근저당권은 2024.05.24 한국주택금융공사로 이전 기재가 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함, 재정비촉진지구·지구단위계획구역 접함 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 360,848,450원이 감정가 100%인 신건입니다. 최근 거래사례와 비교하지 않은 채 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.09.03 발행 기준입니다. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서·최신 등기부를 매각기일 2026.09.09 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.18 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 클래식대부주식회사 근저당권과 두 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 360,848,450원이 시장 대비 매력적인지 판단할 실거래 근거가 없고, 감정상 임대관계는 미상이며 건물 내부도 확인하지 못했습니다. 게다가 감정 이용상태는 단독주택 및 부속건물(창고)으로, 물건의 물리적 상태와 실제 점유가 입찰 결과에 미치는 비중이 큽니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황과 가격은 확인 전까지 보수적으로 접근입니다. 최저가가 내려간다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
