인천지방법원 2025타경508167. 미추홀구 숭의동 대준블루온 102동 9층 901호, 전용 32.45㎡ 아파트입니다. 소유자 강샛별은 2022년 2월 7일 매매계약으로 거래가 150,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 물건의 핵심은 소유권이 아니라 그보다 앞선 임차관계입니다. 임차권자 조우성은 2021년 12월 14일 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2022년 1월 28일 점유를 시작해 2022년 2월 4일 주민등록을 마쳤습니다.
말소기준은 2023년 3월 6일 인천세무서장의 압류입니다. 조우성의 주민등록일은 2022년 2월 4일로 말소기준보다 앞서고, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 129,000,000원이 시세 판단의 기준이 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 342-30 대준블루온 102동 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 32.45㎡ · 지상 15층 건물 내 9층 901호 |
| 사용승인 | 2016.05.27 |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.02.07 매매 · 거래가액 150,000,000원 · 2022.02.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조우성 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 남원농업협동조합 근저당 100,800,000원은 2022년 1월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.06 압류이며, 이후 강제경매개시결정과 2026년의 세무서·미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조우성 | 제9층 제901호 32.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 2021.12.14 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
| POMOZKOVA OLGA | 오피스텔 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차·점유자는 2명으로 봅니다. 조우성은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 보증금 전액이 배당되지 않는 한 잔액 인수 문제가 남습니다. POMOZKOVA OLGA는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 하며, 조우성의 인수액과 별개로 추가 위험을 남깁니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
대준블루온102동 전용 32.45㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 120,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 87,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -33.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 32.45㎡ | 11 | 87,000,000원 |
| 2022.02 | 32.45㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 32.45㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 32.45㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.45㎡ | 4건 | 120,500,000원 |
현재 최저가 129,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 87,000,000원의 148.3%입니다. 여기에 조우성의 대항력 보증금을 고려하면 실질취득 판단 기준은 약 150,000,000원으로 올라갑니다. 즉 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 만큼, 조우성 보증금이 해소되지 않는 구조에서는 ‘유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 논리가 그대로 작동하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 조우성 보증금 | 150,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조우성 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 23,606,000원 |
현재 배당가정에서 조우성에게 126,394,000원이 배당되고 보증금 부족분 23,606,000원이 매수인 인수로 남습니다. 집행비용 2,606,000원은 배당계산의 비용 항목이며, 가격비교 KPI는 대항력 인수형 원칙에 따라 조우성 보증금 150,000,000원 수준을 기준으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 차감되면 실제 배당과 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 조우성 배당 | 매수인 인수 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 126,394,000원 | 23,606,000원 | 약 150,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 49,044,800원 | 약 150,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 69,326,080원 | 약 150,000,000원 |
표에서 보듯 낙찰가는 129,000,000원에서 103,200,000원, 82,560,000원으로 내려가지만 조우성 미배당 인수액은 23,606,000원에서 49,044,800원, 69,326,080원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 되는 인수형 경매입니다. 조우성 보증금 외에 POMOZKOVA OLGA의 보증금·확정일자도 미상이라 추가 인수 가능성까지 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 15층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2016.05.27입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 남동측 폭 약 40미터, 북서측 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 가격 환금성. 대준블루온102동은 62세대이고 확인 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 87,000,000원이며 최근 추세는 -33.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 조우성 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크므로 유찰 시에도 실질취득은 약 150,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 조우성 임차권 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령과 경매신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
- POMOZKOVA OLGA 확인. 전입은 2022.03.16으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유관계와 계약서를 확인하기 전 인수위험을 0으로 볼 수 없습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 87,000,000원이고, 최저가도 그 148.3%입니다. 전체 평균 120,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 약 1.5억”
이 사건의 핵심은 간단합니다. 129,000,000원짜리 신건으로 보면 안 됩니다. 조우성은 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자를 갖고 있고 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 회차부터 23,606,000원이 미배당 인수로 계산되며, 유찰될수록 인수액이 증가합니다. 그래서 조우성 보증금이 유지되는 한 실질취득은 약 150,000,000원 수준으로 고정해서 봐야 합니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 87,000,000원이고 시장 추세는 -33.9%입니다. 게다가 별도 점유자 POMOZKOVA OLGA의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 인수형, 추가 임차위험은 미상. 이 세 가지가 동시에 겹치므로 현 단계에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
