수원지방법원 2024타경50835. 평택 고덕동 1853-10의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 226.9㎡이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 단독주택으로 이용하도록 건축된 상태입니다. 다만 아직 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축 중 중단되어 있습니다. 일반건축물대장에는 미등재되어 있으나 건물등기사항전부증명서에는 등재되어 있다는 점도 입찰 전에 반드시 확인해야 할 핵심입니다.
등기부상으로는 2024.07.15. 화성우리신용협동조합의 가처분이 설정됐다가 2025.09.26. 목적달성으로 말소됐고, 2024.08.29. 화성우리신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리판정에서는 이 2024.08.29. 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으며, 이후 강제경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1853-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건설중 건물 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층-4층 단독주택 · 건축법상 사용승인 없음 · 건축 중 중단 |
| 토지 | 226.9㎡ · 지목 대 · 주상나지 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 공유자 | 이진영 7분의 3 · 임하윤 7분의 2 · 임하준 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,875,160,000원 / 1,875,160,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,426,441,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별개로 유치권을 봐야 한다
임차인은 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2024.07.15. 가처분은 2025.09.26. 이미 말소됐고, 제공된 권리판정상 2024.08.29. 임의경매개시결정 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다.
② 현물 리스크 — 완공된 주택이 아니다
감정평가상 본건은 서정리역 북서측 인근에 위치하고 주변에는 대단위 아파트단지, 주거용·주상용 건부지와 근린생활시설이 혼재합니다. 하지만 물건 자체는 사용승인을 받지 않은 건설중 건물입니다. 일반건축물대장에는 미등재 상태이고, 건물등기사항전부증명서에는 등재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,875,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,151,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,134,008,400원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 720,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 잔여액은 1,134,008,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 서정리역 북서측 인근. 대단위 아파트단지, 주거용·주상용 건부지, 근린생활시설이 혼재하는 개발 예정지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 정류장과 서정리역이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 226.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상나지, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 공시지가. 1,683,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물이며, 외벽은 치장석재 등 마감, 창호는 샷시 창호 등 마감 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 점유 확인. 한양종합건설 주식회사의 실제 점유 여부와 점유 개시 시점, 출입통제·현장관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공사대금 채권 검증. 신고된 170,400,000원 공사대금과 목적물의 공사계약·기성내역, 미지급 사유를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 사용승인 가능성 확인. 현재 사용승인이 없고 건축 중 중단된 상태입니다. 남은 공사와 행정절차를 확인해야 합니다.
- 건축물대장·등기 차이 확인. 일반건축물대장에는 미등재, 건물등기사항전부증명서에는 등재되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 일괄매각 대상입니다. 현황상 구조물과 매각목록의 일치 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없어 최저가의 시장 대비 할인율을 확인할 수 없습니다. 완성도와 법적 상태가 다른 일반 주택 가격만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현물의 완성도
이 사건은 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라, 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 건물은 사용승인 전·건축 중 중단 상태이고, 한양종합건설 주식회사가 170,400,000원 공사대금 유치권을 신고했으며 그 성립 여부는 불분명합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 현물 리스크는 미확정”입니다. 유치권의 점유·채권·견련성과 미완성 건물의 사용승인 가능성을 확인하기 전에는 최저가 1,875,160,000원 자체의 가격 메리트를 논하기 어렵습니다. 권리등기보다 현장·공사·인허가 검증이 먼저인 사건입니다.
