수원지방법원 2025타경812. 경기도 평택시 현화리 동환아파트 1203호입니다. 철근콘크리트조 13층 건물의 12층에 위치한 아파트로, 소유자 김경엽이 2011년 매매를 원인으로 취득한 물건입니다. 당시 등기부에 기재된 거래가액은 80,000,000원입니다.

2011년 설정된 한국씨티은행 근저당권의 채권최고액은 57,600,000원입니다. 이후 롯데오토리스 근저당권과 여러 가압류·압류가 설정됐고, 한국씨티은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 55,860,000원으로, 말소기준 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 따라서 후순위 채권자 대부분은 배당을 받지 못하는 구조입니다.

다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 권리의 미배당액이 크더라도 해당 권리가 매각으로 소멸한다면 그 부족액을 매수인이 그대로 갚는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 별도로 확인해야 할 세금·점유관계를 구분하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2011.11.18 설정된 한국씨티은행 근저당권입니다. 채권최고액은 57,600,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 판단합니다.

② 점유·임대차 — 인수 추정 0원, 현황 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 이에 따라 예상배당에서는 임차보증금 배당액과 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산했습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 및 기타 상세사항이 미상이라고 기재되어 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이런 상황에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있으므로 단순히 최저매각가만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 55,860,000원입니다. 감정가 114,000,000원의 49%에 해당하며, 이미 2회 유찰된 상태입니다.

하지만 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 이 아파트의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 실제 시세 대비 저평가 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴한 매수 기회라고 단정하기 어렵습니다.

회차별 매각가·배당·미배당·인수액은 각 회차의 계산값입니다. 향후 유찰 여부와 매각조건은 실제 법원 진행 결과에 따라 달라집니다. 임대차관계 및 조세 우선배당이 확정되면 실질 인수액과 예상배당도 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 집행비용 1,405,480원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 안중중학교 서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가에서는 주위환경을 보통 수준으로 판단했습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 12층 1203호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·소화·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 아파트 건부지이며, 서측·북측·남측 도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며, 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 안중중고교·현일초 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지거래 규제. 감정요항표에 외국인·외국법인·외국단체의 주택 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 해당 규제의 적용 여부와 매각 시점의 유효 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트로 이용 중이며 주거시설과 생활편의시설이 혼재한 입지입니다. 다만 최근 실거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 실제 환금성과 적정 매수가격은 추가 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 동환아파트의 최근 실거래가와 현재 매물가격을 확인하고 층·향·내부 상태 차이를 반영해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 확인한 뒤 인수금액을 다시 계산해야 합니다.
• 국세·지방세 체납 확인. 국 및 평택시의 압류가 확인됩니다. 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 배당순위 및 예상배당 변경 가능성을 검토해야 합니다.
• 건강보험공단 압류 확인. 국민건강보험공단 압류가 별도로 존재합니다. 압류 해소와 매각 후 등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
• 동 표시 대조. 등기부상 제1동과 현장 표시 101동의 동일성을 확인하고, 실제 입찰 대상이 1203호인지 현장에서 점검하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관련 비용의 승계 가능성을 확인해야 합니다. 관리사무소에서 체납 내역을 확인하는 것이 필요합니다.
• 후순위 권리 말소. 롯데오토리스 근저당, 대전신용보증재단·한국씨티은행 가압류, 국·평택시·국민건강보험공단 압류의 매각 후 말소 여부를 원본 서류와 대조하세요.
• 향후 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 39,102,000원, 4회 유찰 시 27,371,400원으로 계산되어 있습니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 임대차 인수 여부와 시장가치를 함께 재검토해야 합니다.
• 매각서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 실제 취득비용

평택 동환아파트 1203호는 감정가 114,000,000원에서 현재 최저가 55,860,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 권리관계는 2011년 한국씨티은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 밝혀질 경우 실제 인수액이 달라질 수 있고, 국세·지방세 관련 압류는 예상배당에 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 등기부와 현장의 동 표시 차이도 확인 대상입니다.

무엇보다 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 실거래 시세보다 저렴하다는 결론이 성립하는 것은 아닙니다. 시장가격이 확인되지 않은 상태에서는 적정 응찰가를 확정하기 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 후순위 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 실제 점유자·임대차관계, 체납세금, 최근 실거래가격을 확인해야 현재 최저가의 매수 적정성을 판단할 수 있습니다. 지금은 낮아진 최저가보다 인수 위험의 최종 확인과 실제 시세 검증이 우선입니다.