수원지방법원 2025타경812. 평택시 안중면 현화리 동환아파트 12층 1203호로, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다. 소유자 김경엽은 2011년 11월 18일 공유자 전원 지분을 거래가액 80,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 한국씨티은행의 채권최고액 57,600,000원 근저당입니다. 이후 2019년 롯데오토리스 근저당 50,000,000원, 국·평택시·국민건강보험공단의 압류, 대전신용보증재단 및 한국씨티은행의 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기자료상 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경812 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 현화리 305-2 동환아파트 1동 12층1203호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 현화중앙길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층 1203호 |
| 소유자 | 김경엽 · 2011.11.18. 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 36,056,225원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급 | 2026.09.02 · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2011년 씨티은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2011.11.18. 을구 1번 한국씨티은행 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데오토리스 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차·가격 판단 — 인수액 0원, 그러나 현장확인은 필요
확인된 임차인은 0명이며 배당 시나리오상 임차보증금 승계액도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 및 기타 상세사항이 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유자·전입관계는 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 최종 대조하는 편이 안전합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 이번 자료로 확인되는 가격 수치는 감정가·최저매각가 114,000,000원과 소유자의 2011년 거래가액 80,000,000원입니다. 현재 시점의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리안전성과 가격메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 롯데오토리스주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 대전신용보증재단 | 25,000,000원 | 4,004,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 12,997,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 145,597,268원, 채권자 예상배당은 111,604,000원, 미배당은 33,993,268원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 33,993,268원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 56,438,868원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 74,350,548원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 내 12층 1203호입니다.
- 입지. 안중중학교 서측 인근이며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 아파트 건부지이며 서측·북측·남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로3류·소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 안중중고교·현일초 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축사항. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011.11.18. 한국씨티은행 채권최고액 57,600,000원 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 상세사항은 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·확정일자 여부를 원본 조사자료에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 예상배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 동 표시 확인. 등기부의 제1동과 현지 표시 101동이 동일 건물인지 현장에서 호수·출입구·건축물대장을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 114,000,000원이 시세 대비 유리한지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다. 주변 동일 단지·유사 면적의 최신 거래가격 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원이며 계산상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 세 가지
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 한국씨티은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 롯데오토리스 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단까지 곧바로 단순한 사건은 아닙니다. 첫째, 감정평가상 임대관계 상세사항은 미상입니다. 둘째, 국세·지방세 압류로 인해 실제 배당은 당해세 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 셋째, 등기부상 제1동과 현황상 101동의 표시 차이를 현장에서 확인해야 합니다. 여기에 최신 실거래 비교값이 없으므로 114,000,000원이 싼지 비싼지에 대한 가격 결론도 보류해야 합니다. 정리하면 등기상 인수는 0원, 가격과 현장확인은 별도가 이 물건의 핵심입니다.
