수원지방법원 2025타경846. 평택시 지산동 763-8의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 맹영곤이고, 2017년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 권리관계에서 기준점은 2017.07.06. 설정된 주식회사 국민은행 근저당권 52,800,000원입니다. 이후 기술보증기금·롯데캐피탈· 엔에이치농협캐피탈의 가압류와 이재훈·민양임·김진숙의 후순위 근저당권, 국민은행의 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기상의 소멸 여부만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가 내용상 본건까지 차량 진출입이 불가능하고, 매각물건명세서 비고에도 지적도상 맹지라고 명시돼 있습니다. 이용상태는 폐문부재 등으로 확인되지 않았고, 등기전부증명서상 용도는 주택, 일반건축물대장상 용도는 여인숙으로 확인됩니다. 즉 권리 소멸 구조보다 실제 이용·접근성·환금성 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경846 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 763-8 · 경기도 평택시 지산로11번길 33 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 116.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 1,190,000원/㎡ |
| 이용상태 | 현재 이용상태 확인 불가 · 등기상 주택 · 일반건축물대장상 여인숙 |
| 건물구조 | 세멘부럭조 1층 · 현황 세멘부럭조 및 판넬조 · 평지붕 및 판넬지붕 |
| 소유자 | 맹영곤 |
| 감정가 / 최저가 | 275,395,000원 / 275,395,000원 (신건) |
| 청구액 | 14,416,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 52,800,000원이고 채무자는 맹영곤입니다. 이후 설정·등기된 기술보증기금 80,750,000원 가압류, 롯데캐피탈 24,513,418원 가압류, 이재훈 24,000,000원 근저당권, 민양임 36,000,000원 근저당권, 김진숙 12,000,000원 근저당권, 엔에이치농협캐피탈 15,906,432원 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건 가격 메리트 판단 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 동일한 최저매각가 275,395,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 차량 진입 불가·맹지·용도 표기 불일치가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,395,000원 | 245,969,850원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,316,000원 | 216,431,576원 | 29,538,274원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,252,800원 | 172,985,261원 | 72,984,589원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당되지 못하는 후순위 채권은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 곧바로 해당 회차의 매각가격이 시장가치 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 실거래 비교보다 접근성·용도·현황이 가격에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,655,530원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 3. 기술보증기금 가압류 | 80,750,000원 | 80,750,000원 |
| 4. 롯데캐피탈 가압류 | 24,513,418원 | 24,513,418원 |
| 5. 이재훈 근저당권 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 6. 민양임 근저당권 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 7. 김진숙 근저당권 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 8. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 15,906,432원 | 15,906,432원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,769,620원 |
현재 회차 275,395,000원 가정에서는 채권총액 245,969,850원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 24,769,620원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 신장동 소재 신장육교사거리 북동측 인근이며, 주택·근린생활시설·금융기관·시장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 불가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 접근성. 매각물건명세서 비고상 지적도상 맹지이며 차량 진입이 불가합니다.
- 토지. 116.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 공부상 구조는 시멘부럭조 세멘와즙이나 현황은 세멘부럭조 및 판넬조, 평지붕 및 판넬지붕으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 있습니다.
- 이용상태. 폐문부재 등으로 현황 이용상태는 확인되지 않았으며 등기상 주택, 일반건축물대장상 여인숙입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 맹지·통행 확인. 지적도상 맹지이고 차량 진입이 불가능하므로 실제 보행 진입 경로와 통행 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 등기상 주택과 건축물대장상 여인숙이 서로 다르고 현재 이용상태도 확인되지 않았습니다. 실제 사용형태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 매각 포함 범위와 현황 구조를 원본 감정서에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 275,395,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 220,316,000원, 2회 유찰 시 176,252,800원이지만, 낮아진 가격만으로 투자 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “권리 소멸과 물건성은 별개의 문제”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.06. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리들이 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 매수 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 차량 진입이 불가능한 맹지이고, 현재 이용상태가 확인되지 않았으며 주택·여인숙이라는 용도 표기가 서로 다릅니다. 게다가 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 275,395,000원의 시장 적정성도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리 소멸은 확인되지만, 물건성과 가격은 보수적으로 재검증”입니다.
