수원지방법원 2025타경864. 평택시 용이동 ‘평택용이금호어울림2단지’ 206동 5층 501호, 전용 84.9986㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.01.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 204,000,000원입니다. 이후 도솔신용협동조합 근저당 120,000,000원, 정완교 근저당 72,000,000원, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 후순위 담보권은 없습니다.
권리 자체는 비교적 정돈돼 있지만 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 ‘임차인이 전혀 없다’고 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 601 평택용이금호어울림2단지 206동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9986㎡ · 방3·주방·거실·욕실2·드레스룸·현관 · 18층 중 5층 |
| 소유자 | 안광국 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 107,299,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.01.12. 신한은행 근저당권입니다. 2022년 도솔신용협동조합 근저당, 2024년 정완교 근저당, 2025년 국의 압류 및 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류는 해제·말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 97.7%, ‘큰 폭 할인’은 아니다
평택용이금호어울림2단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 321,500,000원입니다. 이번 신건 최저가는 314,000,000원으로 최근 12개월 평균의 97.7%입니다. 최신 거래는 2026.07. 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 10 | 328,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 321,500,000원 |
거래 범위는 300,000,000원~348,000,000원이고, 같은 5층 거래도 2026.06. 303,000,000원, 2026.01. 335,000,000원이 확인됩니다. 따라서 신건 최저가 314,000,000원이 최근 평균보다는 낮지만, 실거래 범위 안쪽에 위치해 있어 ‘시세보다 크게 싸다’고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,196,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 도솔신용협동조합 | 120,000,000원 | 104,804,000원 |
| 3. 근저당 · 정완교 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 314,000,000원에서 채권자 총 청구액은 396,000,000원, 채권자 예상 배당액은 308,804,000원이며 미배당은 87,196,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택대학교 북서측 인근에 위치하며 대단위 아파트단지와 현촌초교·용죽초교·평택대학교 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 평택역은 서측 약 4km 거리에 있습니다.
- 이용상태. 방3·주방·거실·욕실2·드레스룸·현관을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·지역난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(현촌지구)이며, 중로1류 저촉·상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,262,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 624세대, 2015.10.29. 준공 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전에 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 97.7%이므로 ‘경매라서 싸다’는 전제보다 최근 거래 300,000,000원~348,000,000원 범위 안에서 보수적으로 상한을 정하는 편이 적절합니다.
- 동일층 거래 확인. 5층 실거래로 303,000,000원과 335,000,000원이 확인되므로 내부 상태·향·동 위치에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 정밀검토”
이 물건의 말소기준은 2016년 신한은행 근저당이고 그 뒤 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리구조는 비교적 깔끔합니다. 다만 임대관계가 미상인 점은 입찰 전에 반드시 보완해야 합니다.
가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 321,500,000원의 97.7%이고, 최근 실거래 범위는 300,000,000원~348,000,000원입니다. 즉 현재 회차가 시세 범위 밖의 압도적 저가 구간은 아닙니다. 권리 안전성은 긍정적이지만, 신건 가격 메리트는 제한적. 이 사건은 점유 확인과 호가가 아니라 실제 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
