수원지방법원 2025타경41734. 평택시 안중읍 현화리 ‘화현마을우림필유’ 103동 8층 802호 아파트입니다. 소유자는 정혜선이며 2014년 8월 12일 매매를 원인으로 2014년 10월 13일 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 4월 1일 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 208,800,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이 사건은 권리 자체보다 가격 판단이 훨씬 중요합니다. 현재 신건 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 203,041,666원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41734 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 822-1 화현마을우림필유 103동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.942㎡ · 19층 건 내 8층 802호 |
| 소유자 | 정혜선 (2014.10.13 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 159,516,323원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.04.01 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 208,800,000원입니다. 그 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류 14,652,000원, 국민건강보험공단 압류, 2025년의 두 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 120.7%
화현마을우림필유 동일면적 84.94㎡의 최근 거래 12건은 2026년 3월부터 8월까지 180,000,000원~221,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 203,041,666원이고, 최신 거래는 2026년 8월 203,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 19 | 207,500,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 18 | 217,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 15 | 221,000,000원 |
| 평균 | 84.942㎡ | 12건 | 203,041,666원 |
현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.7%입니다. 최근 거래 최고가 221,000,000원보다도 높고, 최신 2026년 8월 거래 203,000,000원과 비교해도 신건 가격이 상당히 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 208,800,000원 | 208,800,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,652,000원 | 14,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,318,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 223,452,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 17,318,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 196,000,000원 | 30,996,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,800,000원 | 69,647,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 196,000,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 203,041,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 156,800,000원입니다. 이 물건은 임차인 인수형이 아니므로 유찰로 매각가가 내려갈 때 매수인의 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 현재는 아직 0회 유찰 신건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현일초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 단독·다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 19층 건 내 8층 802호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 도시가스, 난방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(안중현화택지지구)이며, 대표지번 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 우림필유 734세대, 사용승인일은 2005.04.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 203,041,666원의 120.7%입니다. 신건 감정가만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 동일층 실거래 확인. 최근 거래 중 8층 거래는 2026년 8월 195,000,000원 2건, 2026년 3월 200,000,000원 1건입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.04.01 현대캐피탈 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 구조는 단순합니다. 말소기준인 현대캐피탈 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 실질취득액 245,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 203,041,666원의 120.7%이며, 최신 거래 203,000,000원과 최근 최고 거래 221,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현재 단계에서 낮은 가격을 이유로 가점을 줄 수 없으며, 가격 메리트는 실제 유찰 여부와 다음 회차의 매각가를 확인한 뒤 다시 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
