수원지방법원 2025타경42053. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2블럭 213동 5층 502호 아파트입니다. 등기상 소유자는 최명희이고, 말소기준은 2020.10.08. 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 비엔케이저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 보면 실질취득액은 487,000,000원으로 봐야 합니다.
하지만 가격은 권리와 별개입니다. 같은 단지의 동일 면적대 최근 12개월 거래 평균은 466,375,000원이고, 최신 거래는 452,500,000원입니다. 신건 최저가 487,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 20,625,000원 높으며, 최신 거래보다도 34,500,000원 높습니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 213동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 74.9929㎡대 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 최명희 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십구차유동화전문 유한회사 / 247,841,193원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.08. 주식회사국민은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 대지권 확인이 핵심
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.10.08. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 2021.10.15. 설정된 비엔케이저축은행 근저당권은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.06.10. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 신건 487,000,000원은 최근 거래보다 높다
더샵지제역센트럴파크2BL은 1,674세대, 2020.08.13. 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 거래 12건은 2026년 7~8월에 형성되어 있고, 평균은 466,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.97㎡ | 27 | 452,500,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 74.97㎡ | 17 | 459,000,000원 |
| 2026.08 | 74.97㎡ | 13 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 9 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 20 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 23 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 23 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 466,375,000원 |
최근 거래 범위는 450,000,000원~505,000,000원으로, 현재 최저가 487,000,000원도 범위 안에는 들어옵니다. 그러나 가격 메리트는 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 104.4%이고, 최신 거래 452,500,000원보다 높습니다. 평균을 웃도는 신건 가격이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,270,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 282,590,000원 | 282,590,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 362,400,000원 | 197,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 644,990,000원 중 479,730,000원이 배당되고, 165,260,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 후순위 담보권은 매각으로 소멸하므로 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정된 수치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택모산초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 25층 건물 내 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역이며 대로3류에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,156,000원/㎡, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1,674세대, 2020.08.13. 준공 단지로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 450,000,000원~505,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 487,000,000원은 최근 12개월 평균 466,375,000원의 104.4%입니다. 신건을 ‘시세 이하’로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래 452,500,000원과 현재 최저가의 차이는 34,500,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 있는지 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 대지권 미등기. 대지권 유무를 알 수 없다는 기재가 있으므로 감정평가서의 적정 대지권비율 산정 근거와 대지사용권 관계를 반드시 확인하세요.
- 후순위 담보권. 비엔케이저축은행 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하며, 2026.02.25. 근저당권 이전 등기까지 함께 확인하세요.
- 명도. 임차인은 없지만 현재 점유관계와 실제 인도 상대방은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 임차인 없이 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그 점만 보면 권리구조는 단순합니다. 그러나 현재 실질취득액 487,000,000원은 최근 12개월 평균 466,375,000원의 104.4%이고, 최신 거래 452,500,000원보다도 높습니다. 더구나 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족하고 대지권 확인이 필수”입니다.
