수원지방법원 2025타경42425. 평택시 안중읍 안중리 460-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 1층 근린생활시설·계단실, 2층부터 4층까지 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 토지는 389.8㎡입니다. 소유자는 송기용, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,245,258,800원입니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2023년 9월 8일 설정된 청주행복신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,380,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 주식회사엔아이 전세권, 윤인섭 주택임차권, 주식회사 에이치에스하우징·주식회사 전북은행 가압류, 국·평택시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42425 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 460-3 · 경기도 평택시 안중읍 송담9길 75 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설·계단실 · 2층∼4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 대리석 마감 · 샷시 창호 |
| 토지 | 389.8㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 송기용 |
| 감정가 / 최저가 | 2,245,258,800원 / 2,245,258,800원 (신건) |
| 청구금액 | 1,189,440,195원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준 이후 가장 먼저 확인되는 별도 사용권은 주식회사엔아이 전세권 60,000,000원입니다. 2023.11.10 설정되었고 범위는 2층 일부 23.04㎡, 존속기간은 2023.11.10부터 2025.11.09까지입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 윤인섭의 주택임차권도 2025.10.22 등기되었고, 임대차계약일 2023.12.18, 점유개시 2023.12.20, 주민등록·확정일자 2023.12.28로 모두 말소기준일 이후입니다.
② 임차·점유 — 9명은 후순위, 1건은 판정 보류
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상철 | 2023.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인호 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정태 | 2023.09.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기용 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성용 | 2023.09.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일호 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주현 | 2023.12.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤인섭 | 2023.12.28 | 2023.12.28 | 30,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주거 점유 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이름이 확인된 이상철·이인호·김정태·정기용·김성용·김민규·김일호·박주현·윤인섭의 전입일은 모두 말소기준일 2023.09.08보다 늦습니다. 따라서 이 9명은 자료상 대항력 없음입니다. 특히 윤인섭은 보증금 30,000,000원, 주민등록·확정일자 2023.12.28, 배당요구 2025.10.22가 확인되지만 역시 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,245,258,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,852,588원 |
| 1. 근저당 · 청주행복신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사엔아이 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이치에스하우징 | 39,980,897원 | 39,980,897원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 76,407,585원 | 76,407,585원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 664,017,730원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,556,388,482원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 664,017,730원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,245,258,800원 | 1,556,388,482원 | 0원 | 664,017,730원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,796,207,040원 | 1,556,388,482원 | 0원 | 219,456,488원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,436,965,632원 | 1,420,195,976원 | 136,192,506원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 계산상 채권 전액배당이 가능합니다. 2회 유찰해 매각가가 1,436,965,632원이 되면 후순위 채권 가운데 136,192,506원 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 말소기준 이후 채권의 배당 부족을 뜻하며, 그것만으로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 2,245,258,800원이나 1회·2회 유찰 가격을 두고 시세보다 싸다, 저렴하다, 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가와 회차별 최저가, 배당구조뿐입니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설과 계단실, 2층∼4층은 다가구주택입니다. 매각물건명세서에도 일괄매각 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 기재되어 있습니다.
- 증축·용도변경. 1층은 건축물대장상 2024.02.02 증축 52.99㎡ 및 용도변경 6.27㎡가 있었습니다.
- 입지. 한국농어촌공사 경기지역본부 평택지사 서측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·공원·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 감안한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 승강기, 보안, 위생급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 389.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(안중송담지구)이며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가구역 기재. 감정자료에는 외국인·법인·단체의 주택 취득에 관한 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 주거 점유 1건. 이 건은 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유상태를 대조해 말소기준 전 점유인지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 이상철·이인호·김정태·정기용·김성용·김민규·김일호·박주현은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 명도와 배당관계 확인을 위해 계약관계 파악이 필요합니다.
- 윤인섭 임차권. 보증금 30,000,000원, 주민등록·확정일자 2023.12.28, 배당요구 2025.10.22이며 말소기준 이후입니다.
- 주식회사엔아이 전세권. 전세금 60,000,000원, 2층 일부 23.04㎡에 관한 후순위 전세권으로 매각 소멸 구조입니다.
- 세금 압류. 국·평택시·국민건강보험공단 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 후순위 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 복합용도 임대수익. 1층 근린생활시설과 2∼4층 다가구주택의 실제 임대차, 공실, 월세 수준을 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 2024.02.02 변경사항. 1층 증축 52.99㎡ 및 용도변경 6.27㎡가 건축물대장상 반영된 경위를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 리스크 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 흐름만 보면 비교적 명료합니다. 2023.09.08 청주행복신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권·임차권·가압류·압류는 모두 소멸합니다. 이름이 확인된 9명의 전입도 모두 기준일 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 신건에서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
그러나 결론을 ‘완전한 인수 0’으로 닫기는 이릅니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 1건이 남아 있고, 이 건은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상입니다. 여기에 국세·지방세 관련 압류와 다수 점유, 근린생활시설+다가구주택이라는 복합용도가 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 신건 2,245,258,800원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 미상 점유와 세금·가격을 입찰 전에 끝까지 검증해야 하는 C등급 확인형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
