수원지방법원 2025타경42500. 안성시 원곡면 칠곡리 172-37의 미래주택1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 윤현수이고, 2018.02.13 설정된 평택은실신용협동조합의 채권최고액 286,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 평택은실신용협동조합 근저당 32,500,000원과 배왕 명의 근저당 130,000,000원·70,000,000원·100,000,000원도 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰자가 직접 부담하는 임차보증금이나 후순위 담보권 인수 위험은 없습니다. 다만 담보채권 합계가 매각가보다 커 신건 기준으로도 14,052,453원 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 측 손실이며, 매수인 인수액으로 전환되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42500 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 172-37 미래주택1동 · 경기도 안성시 원곡면 갈월길 23-21 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 윤현수 · 단독소유 |
| 토지 | 497.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 |
| 감정가 / 최저가 | 612,977,320원 / 612,977,320원 (신건) |
| 청구액 | 200,121,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2018.02.13 근저당이 말소기준
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.02.13 평택은실신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 이덕성 가압류는 2020.12.28 이미 말소됐고, 2022년 배왕의 임의경매개시결정도 2022.12.07 취하에 따라 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 612,977,320원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 490,381,856원, 2회 유찰 시 392,305,484원입니다. 하지만 동일하거나 유사한 물건의 실거래 가격이 확인되지 않아, 어느 회차가 실제 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,977,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,529,773원 |
| 1. 근저당 · 평택은실신용협동조합 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 평택은실신용협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 근저당 · 배왕 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 근저당 · 배왕 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 근저당 · 배왕 | 100,000,000원 | 85,947,547원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 담보채권 합계는 618,500,000원이고, 신건 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 604,447,547원, 미배당은 14,052,453원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 토지·이용규제 메모
- 토지 규모. 토지면적 497.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사·정방형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 255,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 준보전산지는 접합니다.
- 매각 방식. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.02.13 접수 제5598호 평택은실신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 각 근저당의 공동담보에는 칠곡리 172-37 토지와 칠곡리 172-32 윤현수 지분이 기재되어 있으므로 현재 매각대상과 담보 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 연립/다세대와 토지가 일괄매각되는 사건이므로 건물·토지의 정확한 매각 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 요건과 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 신건 612,977,320원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 개별 건물 상태와 주변 거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.13 평택은실신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속하는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가는 612,977,320원이지만 이를 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 매력도는 추가 시세 검증 전까지 판단 유보”입니다. 특히 일괄매각 범위, 공동담보 관계, 자연녹지지역과 토지거래계약에관한허가구역이라는 토지 조건까지 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
