수원지방법원 2025타경42632. 평택시 포승읍 도곡마을2단지 모아미래도아파트 205동 1층 105호입니다. 현재 소유자는 박대현이고, 2023.06.26 소유권이전 등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 167,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2025.05.22 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.12 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
문제는 임차인입니다. 김경옥의 전입일이 2021.06.23으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 하지만 점유 부분은 미상이고 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없고, 실제 점유와 임대차관계가 확인될 경우 대항력이 성립할 가능성이 있는 선순위 전입자로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 모르는 만큼 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액도 현재는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42632 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1115 도곡마을2단지 모아미래도아파트 205동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9717㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 · 12층 중 1층 |
| 소유자 | 박대현 · 2023.06.26 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 157,165,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 핵심
과거 삼성생명보험·한국씨티은행·신한은행 근저당과 전세권, 화성시·국민건강보험공단·평택시 압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.26 하나은행 근저당입니다. 그 뒤의 근저당 이전과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조지만, 김경옥의 2021.06.23 전입은 이 기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경옥 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로 신건 메리트 없음
모아미래도2차 동일면적 59.97㎡의 실거래는 모두 12건이고 전체 평균은 160,000,000원입니다. 그러나 과거의 높은 거래가가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 평균은 157,727,272원, 최신 2026.05 거래는 143,000,000원, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -14.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.97㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 157,727,272원 |
현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 최신 거래 143,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 추세가 -14.7%로 내려온 상태이므로, 전체 12건 평균 160,000,000원과 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 신건 가격은 최근 시장 기준으로 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 하나은행 | 167,200,000원 | 156,960,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 10,240,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금 160,000,000원에서는 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 근저당에 배당되고 10,240,000원의 미배당이 남습니다. 다만 김경옥의 보증금·확정일자· 배당요구가 미상이므로 이 표만으로 임차인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 10,240,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 41,792,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 67,033,600원 |
유찰로 낙찰가가 내려가면 담보권 미배당은 10,240,000원에서 41,792,000원, 67,033,600원으로 커집니다. 담보권 미배당 자체를 낙찰자가 인수하는 것은 아니지만, 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 낮아진 최저가만 보고 실질취득비용이 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 그 미회수액까지 실질취득비용에 더해 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택도곡초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·단독주택·산업단지 내 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 105호이며 급배수·위생·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 국가산업단지 포승지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다. 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 단지. 모아미래도2차는 368세대이고 사용승인 관련 기준일은 2005.11.14로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경옥의 실제 점유 확인. 주민등록 전입만으로 결론내리지 말고 현장 점유와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 선순위 전입자의 보증금이 얼마인지가 실질취득비용을 결정할 수 있으므로 임대차계약서·매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당으로 회수되는 금액과 매수인에게 남을 수 있는 금액을 가르므로 반드시 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 160,000,000원은 최근 12개월 평균 157,727,272원의 101.4%입니다. 최신 거래 143,000,000원과 -14.7%의 최근 추세도 함께 반영해야 합니다.
- 1층 가격 반영. 이 물건은 1층이고 최근 동일면적 1층 거래는 150,000,000원 사례가 확인됩니다. 층 차이를 무시하고 단지 평균만 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인
이 물건은 담보권만 보면 단순합니다. 2023.06.26 하나은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정도 그 뒤에 있습니다. 하지만 임차인 김경옥의 전입은 2021.06.23으로 더 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구·점유 부분이 확인되지 않은 만큼 매수인 인수금액을 0원으로 확정할 단계가 아닙니다.
가격도 서두를 이유가 없습니다. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 157,727,272원의 101.4%이고, 최신 거래는 143,000,000원이며 최근 추세는 -14.7%입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차관계 확인 전 보류, 신건 가격도 보류”가 핵심입니다. 보증금이 확인된 뒤에는 낙찰가에 실제 인수 가능한 미배당 보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
