수원지방법원 2025타경42632. 평택시 포승읍 도곡리 도곡마을2단지 모아미래도아파트 205동 1층 105호입니다. 전용면적은 59.9717㎡이며, 2005년 11월 14일 준공된 368세대 규모 단지의 아파트입니다. 감정가 1억 6,000만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 7,840만원입니다.
등기상 핵심은 2023년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 6,720만원이며, 해당 근저당권은 2025년 5월 22일 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 신청채권자도 한국주택금융공사입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 김경옥 씨의 전입일은 2021년 6월 23일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능성과 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 현재 최저가가 낮아졌다는 사실보다 이 임차인의 실제 임대차 조건을 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42632 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1115 도곡마을2단지 모아미래도아파트 205동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 포승읍 여술로44번길 17 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9717㎡ · 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 | 모아미래도2차 · 368세대 · 2005.11.14 준공 |
| 소유자 | 박대현 (2023.05.13 매매, 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 49.0% |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 157,165,034원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.26. 을구 10번 하나은행 근저당권 (채권최고액 167,200,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임차인 | 김경옥 1명 · 2021.06.23 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 167,200,000원이며, 이후 2025년 5월 22일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었습니다.
과거의 삼성생명보험 근저당권, 한국씨티은행 근저당권, 한애남 명의 전세권, 신한은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 중심은 2023년 하나은행 근저당권과 그보다 앞선 임차인의 전입입니다.
유효한 선순위 대항력 임차인으로 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 입찰 금물
현재 확인되는 임차인은 김경옥 씨 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있다는 점이 중요합니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 인수액은 미확정입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경옥 | 2021.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점유 범위 | 미상 |
|---|---|
| 전입신고 | 2021.06.23 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 확인 필요 |
| 말소기준권리와의 관계 | 전입일이 말소기준권리보다 선순위 |
- 김경옥 씨의 실제 임대차계약서와 최초 보증금 확인.
- 임차인의 현재 점유 및 전입 유지 여부 확인.
- 확정일자와 배당요구 여부, 배당요구 종기 관련 서류 확인.
- 임대차계약 갱신 여부와 보증금 증액·감액 여부 확인.
- 보증금 중 배당으로 회수 가능한 금액과 미배당 잔액 산정.
③ 시세 비교 — 평균 대비 낮지만, 같은 1층 거래가 더 낮다
동일 면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 149,625,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.97㎡ | 11층 | 143,000,000원 |
| 2026.10 | 59.97㎡ | 1층 | 67,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 10층 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 5층 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5층 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 9층 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 9층 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 8층 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 9층 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8층 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 149,625,000원 |
최근 거래 범위는 67,500,000원~168,000,000원입니다. 최저매각가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 52.4%, 최신 거래 143,000,000원의 약 54.8%입니다. 감정가 160,000,000원은 최근 평균보다 약 6.9% 높습니다.
그러나 이 사건에서 특히 주목해야 할 거래는 2026년 10월의 같은 1층 거래 67,500,000원입니다. 대상 물건도 1층이므로 층을 고려한 직접 비교가 중요합니다. 현재 최저가 78,400,000원은 이 거래보다 10,900,000원 높으며, 해당 거래가격 대비 약 116.1%입니다.
따라서 이 물건은 평균 대비 할인율뿐 아니라 1층 거래가격, 임차인 인수금액, 실제 취득비용을 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(한국주택금융공사 양수) | 167,200,000원 | 76,588,800원 |
| 근저당 미배당액 | - | 90,611,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액 167,200,000원을 기준으로 산정한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 157,165,034원이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영하지 않았습니다.
그러나 이 미배당 근저당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매수인에게 별도로 문제가 될 수 있는 부분은 말소기준권리보다 앞선 김경옥 씨의 임대차보증금입니다.
따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이라는 수치만으로 실제 인수액까지 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 근저당 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 78,400,000원 | 90,611,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 54,880,000원 | 113,707,840원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 38,416,000원 | 129,875,488원 |
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 3회 유찰 기준 54,880,000원, 4회 유찰 기준 38,416,000원으로 내려가는 시나리오입니다.
다만 최저가 하락은 근저당 미배당액을 늘리는 방향으로 작용할 뿐, 선순위 임차인의 보증금 위험을 자동으로 해소하지 않습니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 횟수만을 근거로 입찰가격을 정하는 전략도 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 도곡리 소재 평택도곡초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 산업단지 내 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층 105호입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전 설비 및 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평탄한 지세의 아파트 부지입니다. 토지면적은 31,202.5㎡, 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 국가산업단지(포승지구), 가축사육제한구역, 도곡초·도곡중 상대보호구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 368세대 규모의 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건입니다. 다만 거래가격 편차가 67,500,000원~168,000,000원으로 크고, 1층 거래와 고층 거래의 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 저층 변수. 대상은 1층으로, 같은 달 1층 거래가 67,500,000원에 확인됩니다. 평균 거래가격만을 기준으로 대상 물건의 가치를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김경옥 씨의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 점유 상태를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일이 2023.06.26 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 점유와 주민등록 등 대항요건 충족 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가에 미배당 임차보증금이 추가될 가능성을 반영해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가만으로 투자비용을 판단해서는 안 됩니다.
- 동일 층 시세 비교. 2026년 10월 1층 거래 67,500,000원을 확인하고, 현재 최저가 78,400,000원과 차이가 발생하는 이유를 조사하세요.
- 배당 확인. 한국주택금융공사의 실제 청구채권액과 배당요구, 임차인 배당요구 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인의 실제 점유 여부와 임대차관계를 확인한 뒤 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 검토하세요.
- 관리비 확인. 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 임대차계약 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 중요한 것은 선순위 보증금”
이 물건은 감정가 1억 6,000만원에서 두 차례 유찰되어 최저가 7,840만원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 1억 4,962만원과 최신 거래 1억 4,300만원을 기준으로 보면 상당한 가격 차이가 있습니다.
하지만 같은 면적의 1층 거래가 2026년 10월 6,750만원에 확인된다는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 현재 최저가가 이 거래가격보다 높으므로 평균 시세 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 김경옥 씨입니다. 2021년 6월 23일 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 유효한 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 매수인이 그 잔액을 부담할 가능성이 있습니다.
결론은 임차인 보증금 확인 전 입찰 보류입니다. 보증금과 실제 인수액을 확정한 다음, 1층 실거래 6,750만원을 기준으로 가격을 재검토해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차인 인수금액을 포함한 실질취득액입니다.
