수원지방법원 2025타경42639. 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 1층 101호 근린시설입니다. 소유자는 조원일이고, 말소기준권리는 2017.05.22 설정된 평택중앙새마을금고 근저당권 416,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
점유관계에서는 김우정이 101호 62.3㎡를 보증금 20,000,000원, 월세 1,300,000원 조건으로 점유하고 있으며 전입일은 2024.06.25입니다. 말소기준권리보다 7년 이상 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42639 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 매각물건명세서상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 조원일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 332,600,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 수원지방법원 안성등기소 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.05.22 을구 1번 평택중앙새마을금고 근저당권 416,000,000원입니다. 2017.06.19 같은 금융기관의 추가 근저당권 416,000,000원, 2024.09.02 동소욱 근저당권 1,000,000,000원, 2025.11.26 주식회사 안국저축은행 가압류 300,000,000원 등은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
2017년 신탁등기, 안준섭 근저당권 240,000,000원, 일부 압류·가압류 및 2024년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 핵심은 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 조세채권의 실제 배당순위 확인입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우정 | 101호 62.3㎡ | 2024.06.25 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김우정의 전입일 2024.06.25는 말소기준일 2017.05.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 계산에서는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 서류 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 436,000,000원이며 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 1,702,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 1,788,883,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 279,040,000원 | 274,333,440원 | 1,857,666,560원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저가는 348,800,000원, 279,040,000원으로 내려가지만, 이는 단지 감정가 대비 가격 변화일 뿐 실제 시장가 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다. 특히 근린시설인 만큼 임대료·점포 이용상태·공실 여부·인근 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,760,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 평택중앙새마을금고 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 평택중앙새마을금고 | 416,000,000원 | 13,240,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 동소욱 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 23번 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,132,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 429,240,000원, 미배당은 1,702,760,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 만정리 공도중학교 남서측 인근으로, 주변에는 상가·아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측·북서측 약 12m 도로와 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 1,077.4㎡, 지목은 주차장으로 기재되어 있으며 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 화재탐지, 승용승강기, 소화전, 스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 해당사항 없다고 기재되어 있습니다. 다만 이용상태 문구의 108호 표기는 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101호 현황 직접 확인. 감정 이용상태 문구에는 108호와 카페달콩호프가 적혀 있습니다. 호별배치도와 현장을 기준으로 대상 101호의 실제 점포·점유상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 김우정. 보증금 20,000,000원·월세 1,300,000원, 전입 2024.06.25입니다. 대항력은 없지만 확정일자·배당요구·최우선변제 해당 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 근저당 관계. 을구 1번과 2번은 각각 채권최고액 416,000,000원이고, 2번은 1번 근저당 목적물에 추가 설정된 내용이므로 공동담보 관계를 원본에서 확인하세요.
- 신청채권자 명칭. 평택새마을금고와 평택중앙새마을금고 표기가 함께 있으므로 경매신청채권과 근저당권의 관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 436,000,000원이 시장가보다 싸다는 근거는 확인되지 않았습니다. 현장 임대조건과 인근 근린시설 거래를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 목적물과 가격 확인
권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2017.05.22 평택중앙새마을금고 근저당권이고, 임차인 김우정의 전입은 2024.06.25로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계산된 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 볼 수는 없습니다. 신건 최저가 436,000,000원을 시장과 비교할 실거래 근거가 없고, 국세·지방세 압류 6건이 있으며, 무엇보다 감정 이용상태 문구에는 대상 101호가 아닌 108호가 적혀 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 호수·점유·조세채권 원본 확인이 필수입니다.
