수원지방법원 2025타경42672. 안성시 공도읍 만정리 안성공도금호어울림 205동 10층 1002호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2014.08.22. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 235,300,000원입니다. 같은 날 추가 근저당 74,100,000원이 설정됐고, 이후의 가등기·가압류·압류·강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
임차인은 홍용기 1명이 조사됐습니다. 전입일은 2024.06.25.로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 최우선변제 가능성에 관한 원본 확인은 필요하지만, 현재 권리분석상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 별도로 2016.07.18. 가등기는 말소기준권리 후 순위이지만, 담보가등기인지 등 가등기의 정확한 성격은 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 777-1 안성공도금호어울림 205동 10층1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 도화길 87 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 22층 건물 중 10층 · 실거래 비교면적 127.05㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 홍석주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 가등기 성격은 확인
등기부에는 과거 농업협동조합중앙회 근저당 209,448,000원과 현대캐피탈 근저당 36,000,000원이 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2014.08.22. 을구 3번 에스비아이저축은행 근저당입니다. 같은 날 을구 4번 근저당 74,100,000원이 뒤따르고, 2016.07.18. 홍석주 명의 가등기, 2023.03.08. 가압류, 2025.03.25. 국 압류, 2025.09.23. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍용기 | 1002호 | 2024.06.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
홍용기의 전입신고는 말소기준권리인 2014.08.22.보다 늦은 2024.06.25.입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당 단계의 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 점검 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 310,920,000원보다 신건이 높다
가격 판단은 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 동일 면적 127.05㎡의 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 310,920,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 이 최근 평균의 104.5%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 역시 -12.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 127.05㎡ | 22 | 351,600,000원 |
| 2026.04 | 127.05㎡ | 1 | 289,000,000원 |
| 2025.11 | 127.05㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2025.07 | 127.05㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 127.05㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.05㎡ | 5건 | 310,920,000원 |
최신 거래는 2026.04의 351,600,000원이지만 같은 달 1층 거래는 289,000,000원으로 편차가 큽니다. 전체 12건 평균 337,466,666원만 보면 현재 최저가가 96.3%로 낮아 보이지만, 그 표본에는 2022년의 395,000,000원·400,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균 310,920,000원과 하락 추세 -12.8%를 우선하면 신건 325,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 235,300,000원 | 235,300,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 현광분 | 105,000,000원 | 10,250,000원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 현광분 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 519,400,000원, 채권자 예상배당은 319,650,000원, 미배당은 199,750,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 325,000,000원 | 319,650,000원 | 199,750,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 263,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 315,112,000원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수는 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈 때 보증금 승계가 늘어나 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 가격이 260,000,000원 또는 208,000,000원으로 내려갈 경우에는 그때의 실거래와 시장 추세를 다시 비교해 접근하는 것이 합리적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 감정상 현황은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 22층 건물의 10층 1002호입니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 금호어울림2단지, 254세대이며 사용승인일은 2007.12.07입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 관련 토지면적은 18,835.6㎡, 제3종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외부 공도와 연계돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,044,000원입니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 12건 확인되지만 거래가격이 289,000,000원부터 400,000,000원까지 넓게 분포하며, 최근 흐름은 -12.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 325,000,000원은 최근 12개월 평균 310,920,000원의 104.5%입니다. 전체 평균 337,466,666원만 보고 저평가로 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -12.8%이므로 입찰가 상한은 최근 거래 흐름을 중심으로 다시 잡아야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 2016.07.18. 갑구 4번 가등기는 후순위로 자료상 소멸하지만 담보가등기 여부 등 성격을 등기 원인과 관련 문서에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 홍용기는 대항력 없음으로 판정되지만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 최우선변제 여부를 매각물건명세서 등에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차가 바뀌면 당시 실거래와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2014.08.22. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 홍용기는 2024.06.25. 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2016년 가등기의 성격 확인은 남아 있습니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 310,920,000원의 104.5%이며 최근 시장 추세도 -12.8%입니다. 최신 351,600,000원 거래가 존재하더라도 같은 시기 289,000,000원 거래도 있어 편차가 큽니다. 따라서 현재 회차는 권리 인수는 낮지만 가격 매력은 제한적인 물건으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 확인 가능, 가격은 신건 보류. 가등기 성격과 임차인 보증금을 원본에서 확인한 뒤, 유찰 시점의 실거래를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
