수원지방법원 2025타경42702. 평택시 동삭동 평택센트럴자이5단지 501동 14층 1405호, 전용 59.5152㎡대 아파트입니다. 김선일·이혜진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며 2018년 소유권이전 당시 거래가액은 243,500,000원입니다. 현재 경매는 오케이에프앤아이대부주식회사가 채권자로 2025년 9월 29일 신청한 임의경매이고, 청구금액은 435,000,000원입니다.
등기 흐름의 핵심은 2022년 5월 25일 설정된 오케이저축은행의 채권최고액 522,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024년 2월 27일 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에는 2024년 3월 26일 제이비우리캐피탈주식회사의 질권이 설정돼 있습니다. 그보다 앞선 우리은행·애큐온저축은행· 모아저축은행 근저당은 각 말소됐습니다. 매각으로 이 담보권 계열이 정리되는 구조이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 855 평택센트럴자이5단지 501동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 전용 59.5152㎡대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 29층 건물 내 14층 · 사용승인 2018.08.31 |
| 소유자 | 김선일 2분의 1 · 이혜진 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 243,500,000원 (2018.12.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부주식회사 / 435,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권 이전까지 이어서 봐야 한다
초기 신탁과 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 정리됐습니다. 이후 우리은행 근저당 159,720,000원, 애큐온저축은행 근저당 177,600,000원, 모아저축은행 근저당 322,800,000원도 각각 말소됐습니다. 현재 경매와 연결되는 흐름은 2022년 오케이저축은행의 522,000,000원 근저당과 그 후의 채권 이전입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.25억은 최근 시세 위
평택센트럴자이5단지는 775세대, 사용승인일은 2018.08.31입니다. 비교 표본은 전용 59.16~59.52㎡대 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 315,666,666원이지만 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 315,625,000원, 최신 2026년 8월 거래는 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.52㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 26 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 17 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 59.16㎡ | 24 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 59.52㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 59.16㎡ | 24 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 59.52㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 59.52㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 59.16㎡ | 24 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 21 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 59.52㎡ | 26 | 328,000,000원 |
| 2025.04 | 59.52㎡ | 19 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 315,625,000원 |
현재 최저매각가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 103.0%입니다. 최신 2026년 8월 거래가 310,000,000원인 점까지 보면, 신건 최저가에 가격 할인은 없습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세값도 -0.0%로 사실상 보합 수준이어서, 전체 평균만을 근거로 신건 가격에 가점을 줄 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 319,650,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 집행비용 5,350,000원과 소유자 잔여 319,650,000원이 반영돼 있으며, 신청채권자 청구액 435,000,000원에 대한 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 배당은 담보채권 잔액·세금·우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 채권계산서와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회부터 가격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 325,000,000원 | 0원 | 319,650,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,000,000원 | 0원 | 255,560,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,000,000원 | 0원 | 204,288,000원 |
현재는 아직 0회 유찰입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있고, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 권리상 인수가 0원이라는 점과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다. 신건에서 무리하게 가격을 올릴 이유는 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택서재초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·각급학교·근린상업시설이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주거여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 북측 상서재로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 14층이며, 공용 위생·급배수·승강기·난방·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 평택센트럴자이5단지는 775세대, 사용승인 2018.08.31의 아파트입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 주변으로 대로1류·소로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한. 최저가가 최근 12개월 평균의 103.0%이고 최신 거래 310,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 현장조사상 임대사항이 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·확정일자 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 2022년 오케이저축은행 근저당이 2024년 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전된 흐름과 근저당권부채권 질권설정을 등기부 최신본에서 다시 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 시뮬레이션은 신청채권자 청구 435,000,000원의 배당액을 0원으로 표시하고 있으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가상 토지거래계약에관한허가구역으로 확인되므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 하지만 신건 가격은 보류
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 2022년 설정된 근저당이 채권 이전을 거쳐 임의경매로 이어지는 담보권 중심 구조입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대사항이 미상으로 남아 있어 점유 확인을 생략할 수 없습니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 315,625,000원의 103.0%이고, 최신 2026년 8월 실거래도 310,000,000원입니다. 즉 지금은 “권리상 인수가 없다”는 점은 장점이지만, 그것만으로 가격까지 매력적인 물건은 아닙니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 점유관계를 확인한 뒤 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 제한하는 것입니다.
