수원지방법원 2025타경42800. 평택시 고덕면 해창리 ‘에스타워프라임’ 1층 115호로, 감정평가상 근린생활시설(공실)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 권해솜이며, 현재 말소기준권리는 2022.12.28 설정된 중소기업은행 근저당권 380,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 주식회사 국민은행 가압류 16,864,818원, 소상공인시장진흥공단 가압류 8,036,116원, 임의경매개시결정이 이어졌고 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 현황 조사 당시 공실이므로 임차인 보증금 승계 문제가 나타나지 않고, 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 근린생활시설 576,000,000원의 가격이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지를 따져보는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층 115호 · 도로명 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 권해솜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 304,864,896원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현황 조사 당시 공실이며 임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 확인되는 임차인이 없습니다. 2022.12.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 주식회사 국민은행·소상공인시장진흥공단 가압류, 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격 메리트는 검증 전 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 576,000,000원입니다. 1회 유찰 시 460,800,000원, 2회 유찰 시 368,640,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 576,000,000원 | 404,900,934원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 460,800,000원 | 404,900,934원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 368,640,000원 | 362,679,040원 | 42,221,894원 | 0원 |
중요한 점은 2회 유찰 시 발생하는 42,221,894원의 미배당과 매수인 인수는 다른 개념이라는 점입니다. 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 576,000,000원이나 유찰 가격을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 해석할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,160,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 16,864,818원 | 16,864,818원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,036,116원 | 8,036,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,939,066원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 표시된 채권을 배당한 뒤 소유자 잔여가 162,939,066원으로 계산됩니다. 국민건강보험공단 압류는 등기상 청구금액이 표시되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제는 위 가정표에 반영되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사평택지사 북동측 인근의 에스타워프라임에 위치하며, 주변은 지식산업센터·상업용부동산·업무용부동산이 밀집하고 농경지도 형성되어 있습니다. 북동측 근거리에는 고덕신도시가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선 및 운행횟수는 적은 지역입니다. 동남측 직선거리 약 1.5km 지점에 평택고덕I.C가 있습니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설(공실)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 115호입니다. 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·천정몰입식 냉난방·지하주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 18m, 북동측·북서측 약 12m 포장도로에 접하고 서측 약 6m 보행자도로와 접합니다. 토지는 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 지식산업센터·상업·업무용 부동산이 밀집한 지역의 근린생활시설이므로, 아파트처럼 감정가만으로 가격 적정성을 판단하기보다 실제 임대·매매 수요 확인을 우선해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 576,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 검증하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하지 않는 것이 안전합니다.
- 공실 현황 재확인. 현황조사 당시 공실이지만 매각기일까지 점유 상황이 변동했는지는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 등기상 압류가 존재하므로 실제 배당에 영향을 줄 금액과 관련 내역을 원문에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 신건 576,000,000원, 1회 유찰 460,800,000원, 2회 유찰 368,640,000원으로 가격이 달라지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 근린생활시설 수요 점검. 주변 지식산업센터·상업·업무용 부동산의 실제 공실과 임대 수요를 확인해 매각 후 활용·환금 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황조사 당시 공실이라 임차인 보증금 인수도 없습니다. 따라서 현재 실질취득액은 576,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 본건은 근린생활시설이고 현재 신건이며, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 1회 유찰 460,800,000원이나 2회 유찰 368,640,000원으로 내려가더라도 그것만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격 판단은 실거래·임대수요 확인 뒤. 이 사건의 핵심은 그 순서를 지키는 데 있습니다.
