수원지방법원 2025타경42862. 안성시 신소현동 ‘안성신소현코아루’ 102동 11층 1103호, 대상 면적 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이리라이고, 2021.09.15 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당 220,800,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 추가 근저당, 압류, 가압류 및 경매개시결정은 현재 배당·권리분석상 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당자료상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이번 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 232,000,000원인 신건인데, 동일 단지 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 204,791,666원, 최신 거래는 210,000,000원, 거래 최고도 216,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 113.3%로, ‘신건이라 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42862 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 신소현동 175 안성신소현코아루 102동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.98㎡ · 17층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 이리라 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 231,809,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 현황 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준권리는 2021.09.15 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 220,800,000원입니다. 2021.10.28 추가 근저당 38,400,000원, 2023.09.14 국 압류, 2024.11.27 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 2025.10.29 임의경매개시결정, 2025.11.12 안성시 압류, 2025.11.21 비엔케이캐피탈 가압류 28,166,539원, 2026.07.08 보개농업협동조합 가압류 10,849,656원은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 조사에서는 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 별도 임차인의 대항력을 단정할 자료는 없으며, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 신건 가격이 높다
안성신소현코아루는 829세대, 2006.12.01 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.98㎡이고, 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 204,791,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 216,500,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 20 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 204,791,666원 |
최근 거래 범위는 190,000,000원~216,500,000원이고 최신 거래는 210,000,000원입니다. 반면 이 사건의 신건 최저가·실질취득액은 232,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 113.3%입니다. 최근 거래 최고인 216,500,000원보다도 높아, 현재 회차에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 220,800,000원 | 220,800,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 38,400,000원 | 7,152,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 28,166,539원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 보개농업협동조합 | 10,849,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 328,216,195원 중 예상 배당은 227,952,000원이고 미배당액은 100,264,195원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 100,264,195원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 146,014,595원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 182,614,915원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 신건 232,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 185,600,000원, 2회 유찰 시 148,480,000원으로 낮아집니다. 실제 다음 회차 진행 여부는 경매 결과에 따라 결정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성여자고등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·산업단지·각급 학교가 위치합니다.
- 교통. 단지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 근거리에 국도 제38호선, 서측 및 남측 인근에 국가지원지방도 제70호선이 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 11층 1103호이며 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 개별난방설비가 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트용지이며 공시지가는 973,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 학교보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 평균 204,791,666원의 113.3%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매물’로 해석하지 않아야 합니다.
- 최근 거래 상단 확인. 최근 거래 최고 216,500,000원과 최신 거래 210,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 후순위 배당액이 감소할 수 있으므로 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보류”
이 사건은 현재 예상 배당기준으로 매수인 인수 0원이고, 2021.09.15 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가와 실질취득액이 모두 232,000,000원으로, 최근 12개월 평균 204,791,666원의 113.3%입니다. 최신 거래 210,000,000원과 최근 최고 216,500,000원도 웃돌기 때문에 현재 회차에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당변동 가능성과 감정평가상 임대관계 미상까지 최종 확인해야 합니다. 권리보다 가격이 더 큰 변수인 신건입니다.
