청주지방법원 2026타경50579. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가 현황에서는 이 호실을 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사했고 현재는 공실상태입니다. 대상 면적은 80.0393㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호입니다. 소유자는 주식회사법상주택입니다.
권리관계는 단순히 “선순위 권리가 없어서 깨끗하다”는 구조는 아닙니다. 2021.06.01 설정된 씨제이프레시웨이주식회사 전세권 170,000,000원이 2023.05.12 동성산업 주식회사 가압류보다 앞섭니다. 다만 이 사건의 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 명시되어 있고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 제공된 배당계산에서는 전세금 170,000,000원이 모두 전액 배당됩니다. 따라서 이 사건의 제시된 매각조건 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 증평리 588 에이치시티 101동 2층202호 · 삼일로6길 4 |
| 용도 / 현황 | 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 현황 공실 |
| 면적 / 층 | 80.0393㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사법상주택 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 씨제이프레시웨이 주식회사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 있지만 제시된 인수액은 0원
핵심은 2021.06.01 전세권과 2023.05.12 말소기준 가압류의 순서입니다. 등기순위만 놓고 보면 전세권이 선순위입니다. 그러나 매각물건명세서에는 인수권리가 해당 없다고 명시돼 있고, 예상배당에서는 전세권자 씨제이프레시웨이주식회사에 170,000,000원이 전액 배당됩니다. 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액이 170,000,000원으로 충족되고 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세와 신건 최저가의 간격이 매우 크다
에이치시티의 대상 면적은 80.0393㎡인데, 확인된 최근 거래는 58.67㎡·63.34㎡·70.29㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호실의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그 한계를 감안해도 가격 신호는 강한 경고입니다. 최근 12개월 7건 평균은 99,600,000원, 최신 거래는 2026.03의 81,000,000원이고, 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 283.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 63.34㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 63.34㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 70.29㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 58.67㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 63.34㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2025.04 | 70.29㎡ | 7 | 113,200,000원 |
| 2025.04 | 70.29㎡ | 9 | 92,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 불일치 | 7건 | 99,600,000원 |
전체 11건 평균은 152,819,090원이지만 과거에는 223,160,000원·246,870,000원·256,890,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 실제로 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -59.5%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 282,000,000원을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 전세권 · 씨제이프레시웨이주식회사 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동성산업 주식회사 | 111,631,025원 | 107,252,000원 |
| 3. 근저당 · 한용규 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 311,631,025원 중 277,252,000원이 배당되고 미배당액은 34,379,025원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 4,748,000원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 282,000,000원 | 170,000,000원 | 34,379,025원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 225,600,000원 | 170,000,000원 | 89,989,425원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 180,480,000원 | 170,000,000원 | 134,477,745원 | 0원 |
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 증평초등학교 서측 인근이며, 주변은 주택·근린생활시설·공공기관·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 사건 용도 표시는 아파트이나 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호로, 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,714.0㎡, 공시지가 345,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 거래비교. 에이치시티는 총 16세대이고 준공일은 2021-03-05입니다. 확인된 실거래 11건은 대상 80.0393㎡와 면적이 일치하지 않아 환금성과 적정가는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2021.06.01 전세권 170,000,000원이 선순위이지만 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 최종 명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 가격부터 검증. 신건 282,000,000원은 최근 12개월 평균 99,600,000원의 283.1%입니다. 인수액 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 거래 추세가 -59.5%이므로 과거의 223,160,000원·246,870,000원·256,890,000원 거래를 현재 적정가의 중심 근거로 삼기 어렵습니다.
- 면적 차이 확인. 최근 거래 면적은 58.67㎡·63.34㎡·70.29㎡이고 대상은 80.0393㎡입니다. 동일 면적 비교가 없다는 한계를 반영해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 아파트, 감정평가상 오피스텔이라는 표시 차이와 현재 공실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 점유관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 225,600,000원, 2회 유찰 시 180,480,000원입니다. 두 가격 모두 제공된 최근 12개월 평균 99,600,000원보다 높습니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 안전”은 아니다
이 사건은 등기순위상 선순위 전세권이 존재하지만, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시돼 있고 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전세금 170,000,000원이 전액 배당됩니다. 제공된 조건에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 가격은 완전히 다른 문제입니다. 신건 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 99,600,000원의 283.1%이고, 최신 거래 81,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세 역시 -59.5%입니다. 게다가 대상 80.0393㎡와 일치하는 거래가 없어 직접 시세 비교의 정밀도도 떨어집니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건은 권리보다 적정 매수가격을 얼마나 보수적으로 검증하느냐가 핵심입니다.
