청주지방법원 2026타경50588. 청주시 청원구 주성동 ‘대원칸타빌3차아파트’ 602동 2층 201호, 전용 84.798㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권정은·신희석으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2017.04.07 소유권이전등기 당시 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 현대캐피탈주식회사 근저당권 272,400,000원이 설정됐고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 북대구새마을금고 근저당권 26,400,000원, 주식회사상상인플러스저축은행 근저당권 176,400,000원, 2024년에 설정된 가압류 6건, 2026.05.28 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주성동 337 대원칸타빌3차아파트 602동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.798㎡ · 지상23층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 권정은 2분의 1 · 신희석 2분의 1 |
| 소유권이전 | 2017.04.07 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사상상인플러스저축은행 / 201,839,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 대원칸타빌3차아파트 · 789세대 · 2015.03.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”, 법정지상권도 “해당사항없음”으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현장 및 원문서로 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
대원칸타빌3차아파트의 전용 84.44㎡~84.97㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 468,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 500,000,000원입니다. 현재 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.8㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 20 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 84.44㎡ | 22 | 477,000,000원 |
| 2026.05 | 84.44㎡ | 12 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 15 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 84.44㎡ | 25 | 485,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 458,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 10 | 457,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 84.8㎡ | 1 | 465,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 468,500,000원 |
실거래 범위는 445,000,000원~500,000,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 2층 거래가 2026.02에 458,000,000원으로 신고됐습니다. 반면 최신 2026.07 거래는 17층 500,000,000원입니다. 따라서 신건 480,000,000원은 최신 고층 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균과 같은 2층 비교가격보다 높은 구간이므로 ‘경매라서 싸다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 272,400,000원 | 272,400,000원 |
| 2. 근저당 · 북대구새마을금고 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 176,400,000원 | 174,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 65,131,306원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 21,520,535원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 14,939,103원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 27,717,072원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 78,604,310원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 12,803,648원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 695,915,974원 중 예상 배당액은 472,800,000원이며 미배당액은 223,115,974원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 223,115,974원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 318,091,974원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 393,816,774원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 1회 유찰 시 384,000,000원, 2회 유찰 시 307,200,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 회차가 내려갈수록 인수액이 변하는 구조가 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액을 결정하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 주성중학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·주택·상가 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려해 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물입니다. 도시가스 난방설비·승강기설비·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로와 서측 왕복4차선, 북측 왕복2차선 포장도로와 연계돼 접근 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(청주율량2지구)이며 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지이며 공시지가는 1,287,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 789세대 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 445,000,000원~500,000,000원 범위에서 확인됩니다. 대상 물건이 2층인 만큼 층별 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균 468,500,000원의 102.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 마세요.
- 저층 비교. 2026.02 같은 2층·84.97㎡ 거래가 458,000,000원입니다. 대상 물건의 2층 특성을 반영해 응찰가를 검토할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 입찰 전 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2017.04.07 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 원문 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당 추정 한계. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치입니다.
- 회차 시나리오. 제공된 가격 시나리오는 신건 480,000,000원, 1회 유찰 384,000,000원, 2회 유찰 307,200,000원입니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.07 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
다만 가격은 별개입니다. 실질취득 480,000,000원은 최근 12개월 평균 468,500,000원의 102.5%이고, 같은 2층 거래 458,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 500,000,000원도 존재하므로 시장 전체를 일률적으로 낮다고 볼 수는 없지만, 현 신건 가격을 ‘시세보다 저렴한 경매’로 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 권리 안전성은 긍정적, 현재 가격 메리트는 제한적입니다.
