10,340,000원
대구지방법원 2025타경30912. 월성푸르지오 108동 2층 204호, 전유부분 101.8646㎡ 아파트입니다. 감정가는 523,000,000원인데 현재 최저매각가는 10,340,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 541,666,666원의 1.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 그대로 ‘가격 메리트’로 해석하면 위험합니다. 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 이명원이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
말소기준권리는 2021.11.04. 설정된 삼익신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·대구신용보증재단·KB국민카드·중소기업은행·월배농업협동조합의 가압류와 달서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 2019.12.13. 전입한 임차인의 선순위성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 120 월성푸르지오 108동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 101.8646㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 30층 중 2층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 안수진 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 10,340,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이명원 / 435,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2008.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 현재 말소기준은 2021.11.04. 삼익신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 이후 설정된 다수 가압류와 2025.01.16. 압류, 2025.02.10. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 월배농업협동조합·최성출·엘대부캐피탈· 대구칠성신용협동조합·국제저축은행·윤달한 관련 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전에는 가격판단 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명원 | 2019.12.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능 |
전입일은 2019.12.13.으로 말소기준일 2021.11.04.보다 빠릅니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단합니다.
또 하나 눈여겨볼 점은 임차인 이명원이 2025.02.10. 강제경매개시결정의 채권자와 같은 이름이라는 점입니다. 제공된 조사 내용에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이것만으로 임차권을 부정할 수는 없으며, 실제 임대차계약·보증금 지급·점유관계 확인이 필요한 사안입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.9%지만 실질취득가는 미상
월성푸르지오 동일 면적 101.86㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 541,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07. 5층 500,000,000원입니다. 현재 최저가 10,340,000원은 최근 12개월 평균의 1.9%이지만, 선순위 임차보증금의 규모를 모르기 때문에 실질취득가 기준 시세 비교는 현재 불가능합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.86㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 16 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 25 | 525,000,000원 |
| 2026.04 | 101.86㎡ | 13 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 101.86㎡ | 27 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 101.86㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 101.86㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 101.86㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 101.86㎡ | 16 | 558,000,000원 |
| 2025.11 | 101.86㎡ | 15 | 518,000,000원 |
| 2025.11 | 101.86㎡ | 29 | 625,000,000원 |
| 2025.09 | 101.86㎡ | 27 | 594,000,000원 |
| 평균 | 101.86㎡ | 12건 | 541,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 10,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 586,120원 |
| 2. 근저당 · 삼익신용협동조합 | 120,000,000원 | 9,753,880원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,190,462원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,704,264원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 107,889,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,724,640원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 8,469,992원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 15,448,254원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 월배농업협동조합 | 25,246,974원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 이명원 | 435,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 774,674,086원, 현재 가정 매각가에서 채권자 예상배당은 9,753,880원, 미배당은 764,920,206원입니다. 다만 위 표는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 보증금 배당·인수액을 확정한 표가 아닙니다. 따라서 채권자 배당표상 수치만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 10,340,000원 | 9,753,880원 | 764,920,206원 |
| 12회 유찰 시 | 7,238,000원 | 6,707,716원 | 767,966,370원 |
| 13회 유찰 시 | 5,066,600원 | 4,575,401원 | 770,098,685원 |
회차가 더 진행되면 명목 낙찰가는 7,238,000원, 5,066,600원으로 더 내려가지만, 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락만큼 인수 잔액이 늘 수 있어 실질취득가가 함께 내려가지 않을 수 있습니다. 이 물건에서 추가 유찰은 곧바로 투자 메리트 증가를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 월암중학교 북동측 인근. 도로변 상가지대와 후면 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 월성푸르지오 1,824세대, 2008.08.05. 사용승인. 본건은 30층 중 2층, 전유부분 101.8646㎡입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방3·거실·주방·화장실 등의 구조입니다.
- 도로. 단지 북서측과 남서측으로 각각 5차선 포장도로에 접하고 주 진입로로 이용 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 공동주택용지이며 공시지가는 2,690,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 자연재해위험개선지구 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이명원의 실제 임대차계약서와 보증금 액수, 보증금 지급내역을 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 가능액 및 매수인 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 사실 확인. 현장 조사 당시 관계인이 부재해 내부조사는 건축물현황도와 주변 탐문 등을 기준으로 했으므로 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인 동일인 여부 확인. 임차인 이명원과 강제경매 채권자 이명원이 동일하게 표시돼 있으므로 관계와 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 최저가 10,340,000원이 최근 실거래 평균의 1.9%라는 사실만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 12회·13회 유찰 시에도 임차보증금 인수 위험이 남으면 실질취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료와 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1천만원대 낙찰가”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
감정가 523,000,000원짜리 아파트가 11회 유찰돼 10,340,000원까지 내려온 장면은 강렬합니다. 실제 동일 면적 거래도 최근 500,000,000원, 최근 12개월 평균 541,666,666원입니다. 그러나 이 사건에서는 그 큰 가격차가 곧 투자수익을 뜻하지 않습니다.
2019.12.13. 전입한 이명원은 2021.11.04. 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 기재돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 게다가 이미 11회 유찰된 사건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 매우 낮지만, 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 입찰가격을 논할 단계가 아닙니다.
