대구지방법원 2025타경30912. 월성푸르지오 108동 2층 204호, 전유부분 101.8646㎡ 아파트입니다. 감정가는 523,000,000원이지만 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,066,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 538,000,000원과 큰 차이가 납니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 할인율이 아니라 2019.12.13 전입한 이명원의 대항력과 미상 보증금입니다.
말소기준권리는 2021.11.04 설정된 삼익신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이명원의 전입일 2019.12.13은 그보다 앞섭니다. 제공된 현황조사·매각물건명세서에서도 대항력이 있는 임차인으로 확인되고, “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 5,066,000원은 실질취득가가 아니라 낙찰가의 한 구성요소일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30912 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 120 월성푸르지오 108동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 101.8646㎡ · 방3·거실·주방·화장실 등 · 30층 중 2층 · 남향 |
| 소유자 | 안수진 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 5,066,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권액 | 435,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2021.11.04 삼익신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리 이후의 삼성카드·롯데카드·대구신용보증재단·주식회사케이비국민카드· 중소기업은행·월배농업협동조합 가압류와 달서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이명원은 2019.12.13 전입해 2021.11.04 말소기준보다 빠르며, 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명원 | 2019.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득가’로 봐야 한다
월성푸르지오 동일면적 101.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 538,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08 550,000,000원입니다. 실거래 최저는 500,000,000원, 최고는 625,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.86㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 101.86㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 16 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 25 | 525,000,000원 |
| 2026.04 | 101.86㎡ | 13 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 101.86㎡ | 27 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 101.86㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 101.86㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 101.86㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 101.86㎡ | 16 | 558,000,000원 |
| 2025.11 | 101.86㎡ | 15 | 518,000,000원 |
| 2025.11 | 101.86㎡ | 29 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.86㎡ | 12건 | 538,000,000원 |
감정가 523,000,000원은 최근 12개월 평균 538,000,000원 및 최신 거래 550,000,000원보다 낮습니다. 현재 최저가 5,066,000원은 최근 12개월 평균의 0.9%로 표시됩니다. 하지만 이 사건에서는 최저가와 시세를 직접 비교해 “싸다”고 결론 내리는 것이 잘못입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 실질취득가에 추가되기 때문입니다.
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 5,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 491,188원 |
| 2. 근저당 · 삼익신용협동조합 | 120,000,000원 | 4,574,812원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,190,462원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,704,264원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 107,889,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,724,640원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 8,469,992원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 15,448,254원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 월배농업협동조합 | 25,246,974원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 이명원 | 435,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 774,674,086원, 채권자 배당액은 4,574,812원, 미배당액은 770,099,274원입니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 5,066,000원 | 4,574,812원 | 770,099,274원 |
| 14회 유찰 시 | 3,546,200원 | 3,082,368원 | 771,591,718원 |
| 15회 유찰 시 | 2,482,340원 | 2,037,658원 | 772,636,428원 |
낙찰가가 5,066,000원에서 3,546,200원, 2,482,340원으로 더 내려가더라도 임차인의 보증금 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락분만 보고 경제성이 좋아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 집합건축물대장상 전유부분면적 101.8646㎡, 계단식, 남향입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 30층 중 2층이며 사용승인일은 2008.08.05입니다.
- 입지. 월암중학교 북동측 인근으로 도로변 상가지대와 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트단지 북서측과 남서측으로 각각 5차선 포장도로에 접하고 주 진입로로 이용됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등이며 자연재해위험개선지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 2,690,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 월성푸르지오 1,824세대이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 이명원의 보증금·계약서·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 시세차익 계산 금지. 실질취득가는 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 동일 이름 관계 확인. 임차인 이명원과 경매 관계인 이명원의 관계를 확인해 가장임차인 여부를 객관적 자료로 판단해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 10.3회보다 많은 13회 유찰 상태인 만큼 권리·점유·명도 관련 원인을 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 관계인이 부재해 내부조사는 건축물현황도와 주변 탐문 및 인근 타호의 일반적 이용상황을 기준으로 했습니다.
- 2026.10.20 매각기일 전 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서와 임대차 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “506만 원짜리 아파트”가 아니다
감정가 523,000,000원짜리 월성푸르지오가 13회 유찰돼 최저가 5,066,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매의 실질취득가는 단순 낙찰가가 아닙니다. 이 사건은 2019.12.13 전입한 대항력 있는 임차인 이명원의 보증금이 미상이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 결론은 분명합니다. 보증금을 확인하기 전에는 가격 메리트도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 13회 유찰과 5,066,000원이라는 낮은 최저가를 근거로 등급을 높게 줄 사건이 아닙니다. 먼저 임대차 원본과 보증금, 배당관계를 확인한 뒤 그 결과를 최근 12개월 실거래 평균 538,000,000원 및 최신 거래 550,000,000원과 비교해야 합니다.
