청주지방법원 2026타경50658. 오창읍 각리 코아루아파트 306동 205호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건 중 2층입니다. 현재 소유자는 박성태이며, 2020.02.19 공유자 전원 지분을 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2022.10.24 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 193,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.01.02 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.06.12 임의경매를 신청했습니다. 이후 진천군 압류, 웰컴저축은행 가압류, 차지훈의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후에 자리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50658 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 645-1 코아루아파트 306동 2층 205호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 오창중앙로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건 중 2층 205호 |
| 소유자 | 박성태 · 2020.02.19 거래가액 140,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 193,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 4번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 193,200,000원이며, 2025.01.02 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정·등기된 진천군 압류, 차지훈 주택임차권, 웰컴저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차지훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 전입 2023.02.02 | 확정일자·배당요구 확정일자 2023.02.28 · 배당요구 2024.11.20 | 해당 없음 |
차지훈의 임대차계약일자는 2023.01.24, 점유개시일자는 2023.01.25, 주민등록일자는 2023.02.02, 확정일자는 2023.02.28입니다. 모두 2022.10.24 말소기준 근저당보다 뒤에 있으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 임차권등기는 2024.11.20 이뤄졌습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 평균의 101.8%
코아루는 948세대, 준공일 2006.06.02이며 시세 비교 면적은 59.9875㎡로 매칭됐습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 217,041,666원입니다. 현재 최저가 221,000,000원은 이 최근 평균의 101.8%입니다. 최신 거래인 2026.04의 214,500,000원보다도 현재 최저가가 높아, 신건 단계에서는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 214,500,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 218,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 14 | 218,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 7 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9875㎡ | 12건 | 217,041,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 203,000,000원~235,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04 214,500,000원입니다. 현재 신건 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높은 위치에 있습니다. 전체 평균만을 근거로 가격 가점을 줄 상황이 아니며, 현재 회차의 핵심 리스크는 권리보다 응찰가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 31,895,348원 | 23,906,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 225,095,348원, 예상 채권자 배당액 217,106,000원, 미배당액 7,989,348원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,000,000원 | 217,106,000원 | 7,989,348원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 51,570,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 86,435,508원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각리초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 외부로 진·출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 단지 북동측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 단지. 코아루 948세대 · 준공일 2006.06.02 · 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·오창과학산업단지 지구단위계획구역이며, 각리초등학교·각리중학교 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가 839,700원/㎡입니다.
- 건물. 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균 217,041,666원의 101.8%로, 신건 단계의 시세 할인은 없습니다.
- 임차권 원본 확인. 차지훈의 전입 2023.02.02·확정일자 2023.02.28·임차권등기 2024.11.20과 말소기준 2022.10.24의 선후관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 현대캐피탈 근저당권이 2025.01.02 한국자산관리공사로 이전된 내용을 등기부에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 신중”
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2022.10.24 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이고, 차지훈 임차인의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 실제 임차인은 1명이지만 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 217,041,666원의 101.8%이고 최신 거래 214,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 안정성은 양호하지만 현재 신건 가격에는 할인 메리트가 없는 유형입니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로 판단하는 쪽이 데이터와 맞습니다.
