청주지방법원 2026타경50721. 충청북도 괴산군 청안면 문방리 736-3의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 철판넬위아스팔트싱글지붕 단층이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 대, 면적 500.0㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 164,425,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 단순합니다. 2019.07.17 설정된 증평농업협동조합 근저당 채권최고액 48,000,000원이 말소기준이고 이후 케이비국민카드·증평농업협동조합·오케이저축은행· 웰컴저축은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥입니다. 신연규의 전입일이 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않아, 배당표에 나타난 인수액 0원이라는 계산값을 실제 인수위험 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청안면 문방리 736-3 · 충청북도 괴산군 청안면 문방1길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물구조 | 경량철골구조 철판넬위아스팔트싱글지붕 단층 |
| 토지 | 500.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신성규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,425,000원 / 164,425,000원 (신건) |
| 청구금액 | 22,641,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2014.05.29 한성저축은행 근저당과 2015.09.03 증평농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2015.09.21 송현정 소유권이전청구권 가등기도 2019.07.15 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.07.17 증평농업협동조합 근저당 48,000,000원입니다. 이후 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신연규 | 2015.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍순일 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다은 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍순일과 김다은의 전입일은 2024.12.05로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 신연규는 말소기준보다 앞서 전입했습니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않았기 때문에 실질취득비용을 164,425,000원으로 고정할 수 없습니다. 실제 인수 보증금이 존재하면 낙찰대금에 그 금액이 더해질 수 있으므로 가격 판단도 최저매각가만으로 해서는 안 됩니다.
③ 매각범위 — 제외 건물 ㉣과 법정지상권이 핵심
따라서 이 사건은 등기부의 말소 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. ㉣ 건물의 실제 위치와 토지 점유범위, 736-2번지와의 경계, 매각 후 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 토지를 온전히 사용하거나 처분할 수 있는지에 직접 연결되는 핵심 리스크입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,101,950원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,204,646원 | 21,204,646원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 증평농업협동조합 | 7,156,629원 | 7,156,629원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 증평농업협동조합 | 5,006,000원 | 5,006,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 20,718,688원 | 20,718,688원 |
| 7. 갑구 8번 · 주식회사오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 8,812,746원 | 8,812,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,424,341원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액 110,898,709원은 현재 회차에서 전액 배당되고, 소유자 잔여는 50,424,341원입니다. 갑구 8번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 이 배당모델의 매수인 인수 0원은 신연규의 미상 보증금에 대한 법률관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,425,000원 | 110,898,709원 | 0원 | 50,424,341원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,540,000원 | 110,898,709원 | 0원 | 17,999,731원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,232,000원 | 102,958,752원 | 7,939,957원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문방1구마을회관 북서측 인근이며, 주위는 농촌마을·농경지·임야 등이 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 500.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 47,600원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신연규 보증금 확인. 2015.12.21 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 홍순일·김다은 점유 확인. 두 사람 모두 2024.12.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계는 미상입니다.
- ㉣ 건물 현장 확인. 736-2번지와 걸쳐 축조된 매각 제외 건물의 위치·사용상태·토지 점유범위를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 ㉣ 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용·명도·향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 제시외 건물 ㉠·㉡은 포함, 창고 ㉢과 건물 ㉣은 제외됩니다. 현황과 매각목록을 직접 맞춰봐야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 갑구 8번 채권액, 당해세·최우선변제 등이 배당 계산에 반영되지 않았고 선순위 임차인의 실제 인수금액도 확정되지 않았습니다.
맺으며 — 등기보다 ‘등기 밖 리스크’를 먼저 봐야 한다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2019.07.17 증평농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 안전성은 거기서 끝나지 않습니다. 신연규는 말소기준보다 앞선 2015.12.21 전입자이고 보증금이 미상이라 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 여기에 매각에서 제외되는 건물 ㉣을 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 신건 최저가 164,425,000원이 아니라, 신연규의 실제 보증금·점유관계와 ㉣ 건물의 토지 사용관계입니다. 이 두 가지가 정리되기 전에는 배당계산상 인수 0원을 실제 매수인 인수 0원으로 받아들이기 어렵습니다. 등기상 소멸은 명확하지만, 인수와 토지사용은 아직 확정되지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
