대전지방법원 2025타경503085. 감정가와 신건 최저매각가가 모두 1,111,342,070원인 금산군 복수면 소재 공장·토지 물건입니다. 감정 이용상태는 기호(3-1)가 공장 등, 기호(4)가 주택(숙소 등)이고, 토지와 건물·기계기구 일부가 일괄매각됩니다. 등기상 핵심은 2021년 주식회사아이삭이 소유권을 취득한 날 설정된 중소벤처기업진흥공단 456,000,000원 근저당입니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 종전 하나은행 근저당들과 대명아이티에스주식회사 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 뒤의 주식회사신한은행 근저당 180,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 점유관계입니다. 권종철은 2018.05.29 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503085 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 복수면 구례리 496-3 |
| 등기상 건물 | 충청남도 금산군 복수면 구례리 497-4, 497-7 · 충청남도 금산군 복수면 금바위길 47-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3-1) 공장 등 · 기호(4) 주택(숙소 등) |
| 소유자 | 주식회사아이삭 |
| 감정가 / 최저가 | 1,111,342,070원 / 1,111,342,070원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 438,016,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2021.05.21 을구 5번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 · 채권최고액 456,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권종철 | 점유부위 확인 필요 | 2018.05.29 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오정환 | 1층 | 2023.04.12 | 미상 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
오정환은 2023.04.12 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없고 2025.11.04 배당요구를 했습니다. 반면 권종철은 말소기준보다 약 3년 앞선 2018.05.29 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “선순위 전입 = 곧바로 전액 인수”라고 단정할 수도 없고, 반대로 “인수 0원”이라고 볼 수도 없습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 내용 확인이 입찰 전 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,111,342,070원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 13,513,421원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 461,828,649원 |
배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 636,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 권종철의 보증금·확정일자가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 수치를 실제 인수액 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,111,342,070원 | 636,000,000원 | 0원 | 461,828,649원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 889,073,656원 | 636,000,000원 | 0원 | 241,782,919원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 711,258,924원 | 636,000,000원 | 0원 | 65,746,335원 |
⑤ 일괄매각·제외물건 — 무엇이 따라오는지 구분해야 한다
- 일괄매각. 토지·건물과 매각 대상 기계·기구를 함께 매각합니다.
- 매각 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계·기구 중 수변전설비 1점이 포함됩니다.
- 매각 제외. 파이프조 판넬지붕 단층 계사 약 3.6㎡와 타인 소유의 태양광 발전 설비는 제외됩니다.
- 기계기구 제외. 공장 내부의 이동이 용이한 제시외 기계기구는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 공장 구조. 기호(3-1) 단층 공장은 공부상 경량철골조이나 일부 현황 H-Beam 구조이고, 건물 벽체 등이 개보수된 것으로 조사됐습니다.
- 사무실 동일성. 기호(3-2)는 멸실 후 신축한 것으로 조사됐으나 대수선으로 동일성이 인정되며 일괄매각을 희망한다는 채권자·채무자 보정서가 제출됐습니다.
⑥ 입지·토지·진입도로 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금산군 복수면 신대리 신대초등학교 남서측 인근으로 중소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설과 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역·배수구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 127,500원/㎡입니다.
- 진입도로. 기호(6) 토지는 현황 도로이고, 이 토지와 연결된 타인 소유 도로를 이용해 간선도로로 진출입하므로 도로의 성격·권리·사실관계 확인이 필요합니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 지적경계, 제시외건물·물건·기계기구는 개략적인 목측으로 확인돼 정확한 위치·면적·경계는 측량을 요하며 결과에 따라 가격이 변동될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권종철 보증금 확인. 2018.05.29 전입자의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합쳐 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 오정환 점유 확인. 1층 점유와 2025.11.04 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하고 명도 범위를 확인하세요.
- 매각 포함·제외 구분. 수변전설비 1점은 포함되지만 태양광 발전 설비·계사 약 3.6㎡·이동 가능한 제시외 기계기구는 제외됩니다.
- 진입도로 권리 확인. 타인 소유 도로를 통해 간선도로로 연결되는 구조이므로 사용권원과 통행 가능성을 확인하세요.
- 건물 현황 대조. 공장 일부 H-Beam 구조·개보수와 사무실 동일성 문제를 건축물대장·현황·보정서와 함께 확인하세요.
- 측량 검토. 지적경계와 제시외물건 위치는 측량 결과에 따라 달라질 수 있으므로 필요 시 현황측량을 검토하세요.
맺으며 — “배당상 0원”을 “인수 0원”으로 읽으면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸하고, 신건 기준 채권자 636,000,000원이 전액 배당되는 구조만 보면 단순해 보입니다. 그러나 2018.05.29 전입한 권종철이 있고 보증금·확정일자가 미상인 이상 결론은 달라집니다. 이 임차관계를 확인하지 않고 배당표의 매수인 인수 0원만 믿는 것은 위험합니다.
여기에 일괄매각 범위, 태양광 발전 설비와 제시외 건물·기계기구의 제외, 공장·사무실 현황 차이, 타인 소유 도로를 통한 진입, 측량 필요성까지 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “권리 인수액 미확정, 가격 메리트도 미검증”입니다. 선순위 임차보증금과 도로·매각범위를 원본으로 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
