대전지방법원 2025타경503085. 충청남도 금산군 복수면 구례리 소재 공장·토지 관련 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사아이삭이며, 중소벤처기업진흥공단이 438,016,164원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 핵심 말소기준권리는 2021.05.21 설정된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 456,000,000원 근저당권입니다. 2022.06.08 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 일반적인 후순위 근저당권 정리형으로만 해석해서는 곤란합니다. 권종철의 전입신고일은 2018.05.29로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 대항력 및 인수금액을 단정할 수 없습니다. 공장·숙소·토지가 함께 관련된 물건의 특성상 점유관계, 매각 범위, 도로 이용권, 건축물 현황을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 복수면 구례리 496-3 |
| 건물 등기 소재 | 충청남도 금산군 복수면 구례리 497-4, 497-7 · 금바위길 47-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 등 및 주택(숙소 등) 이용 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 및 설비 제외 |
| 소유자 | 주식회사아이삭 |
| 감정가 | 1,111,342,070원 |
| 최저매각가 | 777,939,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소벤처기업진흥공단 |
| 청구금액 | 438,016,164원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 현황 | 토지 자료 기준 지목 대 · 414.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 |
| 공시지가 | 127,500원/㎡ |
| 건물 이용 | 공장 등 및 주택(숙소 등) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별개
과거 주식회사하나은행 및 대명아이티에스주식회사의 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.05.21 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 주식회사신한은행 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 담보권의 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 다른 문제입니다. 권종철은 말소기준권리 전에 전입했고, 오정환은 이후 전입했습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 권종철의 보증금이 핵심
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권종철 점유 부분 미상 |
2018.05.29 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
확인되지 않음 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오정환 1층 |
2023.04.12 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
2025.11.04 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인·점유 신고 대상 2명. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 부분은 권리 성립 여부를 추가로 확인해야 합니다.
오정환은 2023.04.12 전입하여 말소기준권리보다 늦고, 2025.11.04 배당요구를 했습니다. 확인된 전입 순서상 말소기준권리에 대항하지 못하는 것으로 분류되지만, 실제 임대차 내용과 점유 상태, 배당 자격은 별도로 확인해야 합니다. 오정환의 배당요구가 권종철의 선순위 점유 위험을 해소하는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 실질취득가는 다르다
이 사건의 감정가는 1,111,342,070원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 777,939,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자상으로는 감정가 대비 할인된 회차지만, 이를 실제 시장가치에 대한 할인율로 해석하면 안 됩니다.
동일 조건의 공장·토지 실거래 비교가격이 확인되지 않으며, 선순위 임차보증금 인수 가능액도 미확정입니다. 따라서 시세 대비 저렴한지, 실질취득액이 얼마인지 판단할 수 없는 상태입니다. 감정가 할인율만으로 입찰 가격의 적정성을 인정하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 777,939,000원 | 0원 | 131,759,610원 | 0원(가정) |
| 2회 유찰 시(49%) | 544,557,300원 | 99,288,273원 | 0원 | 0원(가정) |
| 3회 유찰 시(34%) | 381,190,110원 | 260,946,552원 | 0원 | 0원(가정) |
각 회차는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 선순위 임차인의 실제 보증금 및 배당, 세금 등은 반영되지 않아 인수액 0원이 보장되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 777,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,179,390원 |
| 1. 중소벤처기업진흥공단 근저당 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 주식회사신한은행 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 131,759,610원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 추정으로, 집행비용은 추정치입니다. 실제 신청채권 청구액은 438,016,164원이며 채권최고액과 동일한 의미가 아닙니다. 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 공장·토지 현황과 매각 제외 사항
감정평가상 건물은 공장 등과 주택(숙소 등)으로 이용되고 있습니다. 공장·토지 일괄매각이라고 하더라도 현장에 있는 모든 건물과 설비를 매수인이 취득하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 대상 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 수변전설비 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계·기구 수변전설비 1점 포함 |
| 매각 제외 | 제시외 계사 | 파이프조 판넬지붕 단층 계사 약 3.6㎡ 제외 |
| 매각 제외 | 태양광 발전 설비 | 타인 소유 태양광 발전 설비 제외 |
| 매각 제외 | 제시외 기계기구 | 공장 내부의 이동이 용이한 제시외 기계기구 제외 |
| 현황 확인 | 단층 공장 | 공부상 경량철골조이나 일부 H-Beam 구조이며 벽체 등 개보수 확인 |
| 현황 확인 | 사무실 | 멸실 후 신축한 것으로 조사됐으나 대수선에 따른 동일성이 인정되어 일괄매각 희망 보정서 제출 |
⑥ 입지·도로·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 금산군 복수면 신대리 소재 신대초등학교 남서측 인근입니다. 중소규모 공장과 주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역과 배수구역에 해당합니다. 토지 자료상 지목은 대, 면적은 414.0㎡입니다.
- 도로. 기호(6) 토지는 현황 도로로 평가되어 있습니다. 대상 토지는 이 도로와 연결되는 타인 소유 도로인 구례리 496-9번지 외를 이용해 간선도로에 진출입합니다.
- 건물. 공장 등과 숙소 등으로 이용 중입니다. 일부 위생설비가 있고 숙소로 이용하는 건물에는 일부 난방설비가 있습니다.
- 경계. 토지 경계와 제시외 건물·기계기구 등의 위치는 개략적으로 확인되었으며, 정확한 위치와 면적은 측량이 필요합니다.
- 환금성. 공장·토지·숙소 등으로 구성된 복합 목적물은 일반 주거용 물건과 수요층이 다릅니다. 설비 구성, 건물의 실제 사용 가능 상태, 도로 권리관계에 따라 매수 수요와 처분 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 권종철. 2018.05.29 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 대항요건 유지 여부와 배당 관련 사항을 우선 확인합니다.
- 오정환 점유. 1층 점유 현황, 2023.04.12 전입, 2025.11.04 배당요구와 실제 사용관계를 대조합니다.
- 실질취득액. 낙찰가만 보지 말고 매수인 인수 가능 보증금 및 취득·명도·시설 관련 비용을 함께 검토합니다.
- 매각 범위. 일괄매각 대상 필지와 건물, 수변전설비 포함 여부, 제시외 계사와 태양광 및 이동식 기계기구의 제외 범위를 구별합니다.
- 도로 권리. 타인 소유 도로의 통행 권원과 현황 도로의 지적·등기·사용 상태를 확인합니다.
- 건축물 현황. 단층 공장의 H-Beam 구조 및 사무실의 대수선·동일성 관련 사항을 건축물대장과 현장에서 확인합니다.
- 경계 측량. 토지 및 제시외 건물의 정확한 위치, 경계와 면적을 검토합니다.
- 가격 검증. 유사 입지·규모·용도의 공장 및 토지 실거래, 설비 상태와 시장 수요를 조사합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않습니다.
- 배당 원본 대조. 채권최고액과 실제 채권액을 구분하고, 임차인 배당 및 세금·우선채권을 고려해 배당 시뮬레이션을 재검토합니다.
- 최종 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각 제외 목록을 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 건 무엇을 인수하느냐”
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70%로 낮아졌지만, 가격만 보고 접근하기에는 확인할 사항이 많습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 정리되는 반면, 권종철의 선순위 전입과 보증금 미상은 실질취득액에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
또한 타인 소유 도로를 통한 진출입, 매각 제외 태양광 설비, 일부 건물의 공부·현황 차이 및 토지 경계 문제가 존재합니다. 이들은 단순한 가격 할인율로 상쇄되는 사항이 아닙니다. 공장·토지의 실거래 시세가 확인되지 않은 점까지 감안하면, 현재 단계에서는 가격 경쟁력을 긍정하기 어렵습니다.
등기상 담보권 정리는 비교적 명확하지만, 임차인 인수와 실제 이용·취득 범위는 미확정입니다. 선순위 임차보증금과 도로 권리, 매각대상 시설을 먼저 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용으로 가격을 재평가하는 것이 적절합니다. 권리·현황 확인 전 입찰은 보류하는 보수적 판단이 타당합니다.
