대전지방법원 2022타경18511. 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 일대의 토지와 제101동·제102동·제103동 연립주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이고, 세 동 전체는 29개호입니다. 감정가는 6,165,540,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,021,115,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 대지권 미등기·유치권·현황 불일치입니다.
등기 권리만 보면 제공된 계산상 말소기준권리는 2022.06.14. 접수된 유한회사씨앤아이의 1,072,860,000원 가압류입니다. 이후 2022.06.20. 가압류, 2022.08.25. 임의경매개시결정, 2022.08.26. 가압류, 2024.03.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 사건은 등기 순위만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서의 특기사항이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경18511 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 185-1, 185-2, 144-8 · 사곡로43번길 56 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 연립주택(도시형생활주택) |
| 건물 규모 | 제101동 4층 · 제102동 5층 · 제103동 5층 · 전체 29개호 |
| 토지 | 3필 일단 · 2,134.0㎡ · 연립주택 건부지 |
| 감정가 / 최저가 | 6,165,540,000원 / 3,021,115,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 3,881,217,728원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 열람 소유자 | 차주한 |
① 권리 흐름 — 등기보다 특기사항이 더 중요하다
제공된 권리 계산에서 말소기준은 2022.06.14. 갑구 3번 가압류입니다. 2022.05.02. 세종중앙신용협동조합 가처분은 이미 말소되었고, 2022.07.21. 설정된 채권최고액 4,200,000,000원의 세종중앙신용협동조합 근저당도 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 반면 2025.12.24.에는 같은 근저당권과 관련한 채권양도 및 질권설정 등기가 존재하므로, 입찰 전에는 최신 등기부에서 현행 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
유치권 부존재확인소송 결과는 일괄적으로 “유치권이 없다”는 결론이 아닙니다. 홍성지원 2023가합30093, 대전고법 2024나10868 판결에서 유재춘과 주식회사 삼남에 대해서는 유치권 부존재가 확인됐지만, 주식회사 강북전기·김은·유한회사 씨앤아이·정선영·오광수·김은이·홍명오에 대해서는 원고 청구가 기각됐습니다. 따라서 이 신고자들의 유치권 위험이 소송으로 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
② 공부·현황 불일치 — 호수와 토지 상태를 직접 맞춰야 한다
- 제101동 지1층. 공부상 지하층이지만 현황은 “1층(주차장)”입니다.
- 목록 9·25·19. 공부상 1층 제101호~제103호이나 현황은 제201호~제203호입니다.
- 목록 32·20·26. 공부상 2층 제201호~제203호이나 현황은 제301호~제303호입니다.
- 목록 3·10·27. 공부상 3층 제301호~제303호이나 현황은 제401호~제403호입니다.
- 목록 4·5·21. 공부상 4층 제401호~제403호이나 현황은 제501호~제503호입니다.
- 목록 1·18·24. 공부상 지목은 “답 및 전”이나 현황 및 토지대장상 “대”입니다.
- 목록 33·35. 공부상 지목 “답”이나 현황은 “도로”입니다.
- 목록 34. 공부상 지목 “답”이나 현황은 “대”입니다.
일괄매각에서는 개별 호수의 권리·대지권·현황을 한 묶음으로 보게 되므로, 이 정도의 불일치는 단순 표기 오류로 치부하기 어렵습니다. 매각목록별 등기부와 건축물대장, 현황도면, 대지권 여부를 서로 대조해야 합니다.
③ 실거래 비교 — 숫자는 있으나 직접 비교하면 왜곡된다
확인된 실거래는 2022.08. 개별호 6건입니다. 거래 면적은 62.17㎡부터 129.0㎡까지이고, 거래가는 175,000,000원부터 364,000,000원까지입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 219,333,333원, 최신 거래는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 76.34㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.08 | 62.17㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 129.0㎡ | 4 | 364,000,000원 |
| 2022.08 | 62.17㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.08 | 62.17㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 73.94㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 219,333,333원 |
문제는 경매 대상이 개별 한 호가 아니라 토지와 29개호를 포함한 일괄매각이라는 점입니다. 실거래 표본의 면적과 경매 대상 면적이 직접 매칭되지 않습니다. 단순 수치상 현재 최저매각가가 최근 실거래 평균의 1,377.4%로 표시되지만, 이는 일괄매각 가격과 개별호 평균을 직접 나눈 결과라 정상적인 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,021,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,611,150원 |
| 갑구 3번 가압류 · 유한회사씨앤아이 | 1,072,860,000원 | 1,072,860,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 유한회사 신양상사 | 85,472,000원 | 85,472,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사지중해전기소방 | 229,900,000원 | 229,900,000원 |
| 갑구 8번 강제경매 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,600,271,850원 |
제공된 계산상 채권자 총 청구액 1,388,232,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권과 대지권 문제는 이 배당표의 “인수 0원”과 별개의 검토 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,021,115,000원 | 1,600,271,850원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,114,780,499원 | 703,000,694원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,480,346,349원 | 74,910,886원 | 0원 |
3회 또는 4회 유찰되더라도 제공된 계산에서는 채권자 총 청구액 1,388,232,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원으로 나타납니다. 그러나 유찰이 누적돼 가격이 낮아져도 유치권과 대지권의 법적·사실적 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 북동측 인근으로 연립주택·주택·농경지 등이 형성된 읍소재지 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕으로 제101동 4층, 제102동 5층, 제103동 5층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 확인되며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리계획구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 138,000원/㎡입니다.
- 준공. 2022.04.06. 준공, 전체 29개호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 목록별로 대지사용권의 성립 여부와 매수 후 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 유치권 판결문 확인. 유재춘·주식회사 삼남과 나머지 신고자의 판결 결과가 다르므로 홍성지원 2023가합30093과 대전고법 2024나10868 판결 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이고 유치권 행사 표시가 있으므로 각 동·호의 실제 점유자와 점유 목적을 확인해야 합니다.
- 목록별 대조. 공부상 층·호수와 현황 호수가 다른 목록이 있으므로 매각목록, 건축물대장, 현황도면을 하나씩 맞춰야 합니다.
- 토지 현황 확인. “답·전”과 “대·도로”가 혼재하므로 지목·현황·도로 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 등기 최신본 확인. 2025.12.24. 근저당권 관련 채권양도·질권설정 등기의 현재 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 개별호 6건 실거래 평균 219,333,333원은 이번 일괄매각 전체와 직접 비교할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 외 리스크가 먼저다
현재 최저매각가 3,021,115,000원은 감정가 6,165,540,000원의 49%까지 내려왔고, 제공된 배당 계산만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 숫자가 아닙니다. 다수 목록의 대지권 미등기와 대지사용권 불명, 건물 전체의 유치권 행사 표시, 복수 신고자에 대한 유치권 부존재확인 청구 기각, 그리고 층·호수와 지목의 공부·현황 불일치가 한꺼번에 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원이니 안전하다”거나 “2회 유찰돼 49%이니 싸다”는 식으로 접근하기 어렵습니다. 실거래 자료도 개별호 기준이라 일괄매각 가격과 직접 비교할 수 없습니다. 가격보다 먼저 대지권·유치권·점유·현황을 원본과 현장에서 확인해야 하는 고위험 사건입니다.
