대구지방법원 2025타경31292. 대구 달서구 장동 333을 중심으로 갈산동·장기동·장동에 걸친 부동산과 토지가 함께 묶인 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지, 일반공업지역으로 확인되고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함이 명시돼 있습니다. 동시에 목록에 등록되지 않은 기계기구는 매각에서 제외되므로, 단순히 토지와 건물 가격만 비교하기보다 매각 포함 범위와 제외 자산을 직접 대조해야 하는 물건입니다.
권리 기준점은 2015.01.05 접수된 중소기업은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 2016.09.12 설정된 중소기업은행 4,100,000,000원 근저당권과 2025.05.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2002.05.21 전입한 (주)필름마스터는 말소기준보다 앞서므로 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31292 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장동 333 |
| 등기 부동산 | 갈산동 100-125 · 장기동 180-58 · 장동 333-37, 333 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 이철호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,655,329,710원 / 2,282,777,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 청구액 | 4,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 537㎡ · 공시지가 752,900원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2015.01.05 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 2020.11.20 이 근저당권 중 70,401,014원이 기술보증기금에 일부 이전됐지만, 최초 설정일을 기준으로 한 선순위 구조 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 2016.09.12의 중소기업은행 근저당권 4,100,000,000원과 그 일부인 기술보증기금 613,000,000원, 2025.05.14 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유관계 — 5,000,000원은 낙찰가 밖의 비용
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)필름마스터 | 2002.05.21 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 |
| SETIAWAN WAHYU | 2023.04.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| WALGITO | 2023.07.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| SUTRESNA ANGGA HERYAWAN | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
(주)필름마스터는 전입일이 2002.05.21로 말소기준인 2015.01.05보다 앞섭니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 대항력 有·우선변제권 無로 보아 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 자금 판단은 단순히 최저가 2,282,777,000원만 보면 안 되고, 여기에 5,000,000원 인수를 별도로 더해 보아야 합니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 6,655,329,710원, 현재 최저매각가는 2,282,777,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 주거용 단일 호수가 아니라 공장용지·건물·제시외 건물·기계기구가 결합된 물건이고, 일부 설치 기계기구는 매각대상에서 제외됩니다. 현재 최저가를 평가할 때는 감정가 할인율보다 실제 매각 포함 자산과 제외 자산, 현황, 향후 이용 가능성을 먼저 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,282,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,227,770원 |
| 인수 · (주)필름마스터 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 21번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,100,000,000원 | 1,657,549,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 4,700,000,000원, 배당액은 2,257,549,230원, 미배당은 2,442,450,770원입니다. (주)필름마스터 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 매각범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 먼저 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록을 포함합니다.
- 매각제외 기계기구. 기계기구목록 제2016-732호에 등록돼 있지 않은 기계기구가 설치돼 있고, 감정평가서 사진용지 일련번호 14-17은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 현황 차이. 목록4 건물 중 일부는 공부상 경량판넬지붕·수위실이나 실제는 슬래브지붕·사무실 및 기숙사입니다.
- 토지 포함물. 목록5 토지 지상의 조경수와 조경수 화단은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 계단실. 각 건물의 계단실과 계단은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 토지 이용. 공장용지 537㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지방산업단지·재생사업지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 형상. 평지·세로장방 토지로 확인됩니다.
- 공시지가. 752,900원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 일반적인 주거용 단일 부동산이 아니라 기타 + 토지와 기계기구·건물 현황을 함께 검토해야 하므로, 감정가 할인율만으로 매수층과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. (주)필름마스터 보증금 5,000,000원을 낙찰가와 별도로 자금계획에 포함하세요.
- 임대차 원본. (주)필름마스터의 실제 점유 부분·계약 존속 여부·보증금 반환관계를 매각물건명세서와 현황으로 대조하세요.
- 외국인 전입자. SETIAWAN WAHYU, WALGITO, SUTRESNA ANGGA HERYAWAN의 점유 범위와 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 매각제외 자산. 기계기구목록 제2016-732호와 감정평가서 사진용지를 대조해 매각에 포함되지 않는 설비를 분리하세요.
- 소재지·합병. 등기부 소재지와 합병 후 실제 소재지인 장기동 180-96, 장동 333을 현장에서 확인하세요.
- 건물 현황. 공부상 구조·용도와 실제 사무실 및 기숙사 이용 부분의 차이를 확인하세요.
- 가격. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 현장·거래가 검증을 거치세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 무엇을 사는지가 먼저다”
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가장 위험한 해석은 ‘3회 유찰됐으니 충분히 싸다’는 결론입니다. 실거래 시세가 없기 때문에 할인율만으로 시장가 대비 메리트를 확정할 수 없고, 매각 대상도 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 결합돼 있습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 정리되지만, 2002.05.21 전입한 (주)필름마스터의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 임대차관계 미상의 전입자와 매각제외 기계기구까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 인수 범위와 실제 매각 범위를 확정하는 것이 먼저입니다.
