대구지방법원 2025타경31370. 대표 소재지는 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 636-7이며, 등기표시에는 삼리리 636-10, 위천리 52 및 도로명주소 위천2길 15-1이 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사이고, 2023.04.28 대구축산업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 같은 날 소유권이 신탁으로 이전됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.04 대구축산업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
배당 시뮬레이션은 현재 최저가 542,584,000원을 매각가로 가정했을 때 집행비용 7,825,840원, 대구축산업협동조합 근저당 300,000,000원을 배당하고 234,758,160원이 소유자에게 남는 구조입니다. 따라서 권리표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리보다 매각대상 자체의 범위와 현황을 확인하는 난도가 더 높은 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31370 · 임의경매 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 636-7 |
| 등기표시 | 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 636-10 대구광역시 달성군 논공읍 위천리 52 대구광역시 달성군 논공읍 위천2길 15-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물·토지·기계기구 일괄매각 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,581,879,680원 / 542,584,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 744,804,184원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28 대구축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 신탁원부 확인은 필수
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 매수인 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 과거 2013.02.08 주식회사대구은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 2023.04.28 해지로 말소되었고, 2020.05.14 근로복지공단 가압류 5,939,030원도 2020.05.19 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 금전권리는 2023.04.28 대구축산업협동조합 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 542,584,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 434,067,200원, 6회 유찰 시 347,253,760원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 542,584,000원 | 300,000,000원 | 234,758,160원 |
| 5회 유찰 시 | 434,067,200원 | 300,000,000원 | 127,326,528원 |
| 6회 유찰 시 | 347,253,760원 | 300,000,000원 | 41,592,207원 |
중요한 점은 유찰률과 시장가치가 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 기타 + 토지에 공장 관련 건물과 기계기구가 함께 묶인 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 리포트에서는 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,825,840원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,758,160원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 744,804,184원이지만, 근저당 채권최고액 기준 배당액은 300,000,000원으로 계산되어 신청채권자가 전액 만족되는 시나리오는 아닙니다.
④ 매각범위·환금성 메모 (매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록, 제시외 건물, 수목·조경수 및 제시외 기계기구를 포함해 매각됩니다.
- 분할 토지. 경매개시 후 목록3·4 토지가 각각 삼리리 636-20과 위천리 52-4로 분할됐고, 분할된 토지도 매각에 포함됩니다.
- 지목과 이용상태 차이. 목록4·7·9·12 토지는 공부상 지목이 ‘답’이지만 실제로는 ‘공업나지’로 이용 중입니다.
- 화장실 평가. 추가감정신청서상 ‘화장실’은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- CNC Lathe. 제시된 기계기구 목록 외 ‘CNC Lathe’ 3식 가운데 감정평가 당시 2식만 존재해 2식만 감정평가됐으며 소유자와 확인절차가 실시됐습니다.
- 환금성 판단. 4회 유찰된 기타 + 토지·공장 관련 복합 자산인 만큼, 일반 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 재매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 부동산이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 관련 조항을 원문으로 대조하세요.
- 분할 전후 지번 대조. 삼리리 636-20, 위천리 52-4로 분할된 토지가 실제 매각목록과 도면에서 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록과 제시외 기계기구를 현장에서 하나씩 대조하고, CNC Lathe의 감정 당시 실재 수량도 확인하세요.
- 공부상 ‘답’ 토지. 목록4·7·9·12의 공부상 지목과 실제 ‘공업나지’ 이용상태가 다르므로 토지별 현황을 별도로 확인하세요.
- 유찰률을 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당액과 청구액 구분. 대구축산업협동조합 청구액은 744,804,184원이고 근저당 채권최고액은 300,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 근저당 한도를 기준으로 합니다.
맺으며 — “권리 단순, 물건 복합”
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준권리는 2023.04.28 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 하지만 4회 유찰되어 감정가 1,581,879,680원에서 최저가 542,584,000원까지 내려왔다는 이유만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
공장 관련 건물과 토지, 제시외 건물·수목·조경수·기계기구, 분할된 토지, 공부상 ‘답’이지만 실제 ‘공업나지’인 토지까지 한 번에 묶여 있습니다. 여기에 신탁원부 확인도 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만 자산 구성과 현장 확인 난도는 높은 일괄매각”으로 보는 것이 맞습니다. 인수 0원은 장점, 4회 유찰은 가격 신호, 최종 승부처는 매각목록과 현장의 일치 여부입니다.
