대구지방법원 2025타경31502. 대구 달성군 다사읍 서재리 221의 토지와 제조업소 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기존 건물은 지하 1층 창고, 1층 제조업소 및 창고, 2층 사무실 및 기숙사로 이용되고, 증축부분은 화장실입니다. 말소기준은 2019.05.13 주식회사대구은행 근저당권 564,000,000원이며, 이후 압류·가압류·후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 완전히 비어 있는 물건은 아닙니다. 권택진은 1층을 점유하며 2015.12.11 전입했고 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원입니다. 전입이 말소기준보다 빠르고 대항력이 인정돼, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이므로 5,000,000원 전액이 낙찰대금 밖의 추가 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31502 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 221 · 서재본길 24-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 · 지하 1층 창고 · 1층 제조업소 및 창고 · 2층 사무실 및 기숙사 · 증축부분 화장실 |
| 소유자 | 김진호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,401,610원 / 247,398,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 606,445,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자 김진호는 2013.05.08 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.05.13 주식회사대구은행의 채권최고액 564,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2021.04.19 후순위 근저당 36,000,000원, 2024.07.30 국 압류, 2024.08.19 국민건강보험공단 압류, 2024.11.11 신용보증기금 가압류 213,930,000원 및 2025.07.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권택진 | 1층 | 2015.12.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 배당요구 |
배당요구는 2025.10.10 접수됐지만 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 이 임차인의 보증금은 합산 중복 없이 5,000,000원입니다.
② 가격·환금성 — 24%까지 내려와도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 247,398,000원으로 감정가 1,030,401,610원의 24.01%입니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만 이 사건은 아파트나 표준화된 주거상품이 아니라 토지와 제조업소 건물의 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 사용수익, 건물 상태, 임대관계, 토지·건물의 개별 환금성을 함께 봐야 합니다.
현재 회차에서 대항력 임차보증금까지 더한 실질취득가는 252,398,000원입니다. 5회 유찰 시 매각가는 173,178,600원, 6회 유찰 시 121,225,019원으로 내려가지만 임차보증금 5,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 낙찰가가 내려가더라도 이 인수액을 빠뜨리면 실제 투입금액을 낮게 계산하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,263,572원 |
| 인수 · 임차인 권택진 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사대구은행 | 564,000,000원 | 243,134,428원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 주식회사대구은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 213,930,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 813,930,000원 중 예상배당은 243,134,428원이고, 미배당액은 570,795,572원입니다. 임차인 권택진 보증금 5,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기존부분은 지하 1층 창고, 1층 제조업소 및 창고, 2층 사무실 및 기숙사이며 증축부분은 화장실입니다.
- 건물. 기존부분은 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 2층 건물로 사용승인일은 1992.02.25, 증축부분은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일은 2013.09.27입니다.
- 물건상태. 감정평가 당시 건물 지하 바닥에 일부 물이 차 있는 것으로 파악돼 누수 여부 확인이 필요합니다.
- 부합물. 건물 지하 및 2층으로 부합되어 있는 계단과 판넬은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 입지. 다사읍행정복지센터 서재출장소 북측 주변으로, 단독·다가구주택·빌라·소규모 공장 및 도로변 근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 남측 서재본길 주변 약 30m, 50m 내외 거리에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 247,398,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 5,000,000원을 더한 252,398,000원을 기준으로 판단하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 49,479,600원입니다.
- 임차인 확인. 권택진의 점유현황과 보증금 반환·명도 조건을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 지하 물고임. 지하 바닥에 일부 물이 찬 상태가 확인된 만큼 누수 원인과 보수범위를 현장에서 점검해야 합니다.
- 제조업소 환금성. 토지와 제조업소의 일괄매각인 만큼 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 활용성과 매수수요를 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.05.13 말소기준 근저당과 이후 압류·가압류·근저당, 임차인의 전입·배당요구 내용을 등기사항과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 인수·물건상태·환금성
이 사건은 감정가 1,030,401,610원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 247,398,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 숫자만 보고 단순한 저가매수 기회로 판단하기에는 체크할 항목이 분명합니다. 우선 권택진의 대항력 있는 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득가는 252,398,000원입니다. 또한 재매각으로 입찰보증금이 20%이고, 지하 바닥의 물고임, 제조업소와 토지의 일괄매각이라는 특성도 있습니다.
말소기준 이후의 후순위 권리들은 매각으로 정리되지만, 선순위 임차보증금은 낙찰자가 직접 감당해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 실제 총투입액과 임차인 인수, 건물 상태, 제조업소의 환금성을 함께 검증하는 것입니다.
