대전지방법원 2025타경16106. 홍성군 홍성읍 오관리 소재 다세대주택 1동 3층 302호입니다. 등기상 현재 소유자는 이감례이고, 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층에 위치하며 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.05.08 설정된 홍성신용협동조합 근저당권 36,000,000원입니다.
이보다 뒤에 들어온 2025.11.11 삼성화재해상보험주식회사의 강제경매개시결정과 2025.12.16 홍성신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.05.08 설정됐던 최연옥의 전세권 60,000,000원은 2019.05.14 해지로 이미 말소됐고, 현재 임차인 조사 내역도 없습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 490-6 1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍성읍 문화로85번길 46-20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이감례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 36,782,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 인수 문제는 없습니다. 과거 2018.05.08 최연옥 명의 전세권 60,000,000원이 설정된 적이 있으나 2019.05.14 해지로 말소됐습니다. 2024.08.14 삼성카드 주식회사 가압류 24,050,026원 역시 2025.05.02 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 검증 — 신건 97,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 97,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대상 단지 정보는 대림아트빌B(490-6), 총 8세대, 준공일 2010.02.09로 확인됩니다.
그러나 현재 가격을 비교할 동일 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 97,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 비교할 수 없으며, 실거래 근거 없이 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 경매 통계에는 평균 유찰 0.0회, 평균 할인 0.0%로 표시돼 있으나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 97,000,000원 | 14,711,340원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 77,600,000원 | 33,762,140원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,080,000원 | 49,002,780원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,146,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 홍성신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 36,782,670원 | 36,782,670원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 홍성신용협동조합 | 36,782,670원 | 22,071,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 109,565,340원 중 94,854,000원이 배당되고 14,711,340원이 미배당으로 남는 모형입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍주중학교 북서측 인근이며, 주위는 단독 및 공동주택과 소규모점포 등으로 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 서측 및 동측 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 하이샷시창입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수시설과 도시가스 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 363,000원/㎡이며 토지면적은 428.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2024.05.08 홍성신용협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 최종 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없지만 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 직전 다시 확인해 점유관계 변동 여부를 확인하세요.
- 실거래 조사. 신건 97,000,000원의 가격 메리트를 판단할 최신 동일·유사 면적 다세대 실거래 비교가 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 97,000,000원, 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원의 시나리오를 구분해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당이 발생해도 제공된 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 곧바로 매수인 승계채무로 보지 않아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 관리 상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2024.05.08 홍성신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 가압류도 이미 말소됐습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저가는 97,000,000원으로 같지만, 이를 검증할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 권리는 통과하되 가격은 실제 시장거래로 다시 검증하는 것입니다. 유찰 시 최저가는 77,600,000원과 62,080,000원으로 내려가지만, 어느 가격부터 시장 대비 유리한지는 실거래 비교 없이는 단정할 수 없습니다.
