대전지방법원 2025타경16130. 충남 예산군 삽교읍 두리 691 소재 물건으로, 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 조적조 스라브지붕 1층이며 급배수·위생설비와 유류온수보일러 난방설비를 갖추고 있습니다. 토지 공부상 면적은 612.0㎡이나 매각물건명세서에는 목록 1번 토지가 지분매각이라고 명시돼 있습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2019년 12월 27일 삽교새마을금고 근저당 31,200,000원이 말소기준이고, 이후 롯데렌탈주식회사 가압류 25,083,693원, 한화생명보험주식회사 가압류 38,275,545원, 롯데렌탈주식회사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16130 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 두리 691 · 충청남도 예산군 삽교읍 두리떼말길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 조적조 스라브지붕 1층 · 급배수·위생설비 · 유류온수보일러 난방 |
| 토지 | 지목 대 · 공부상 612.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 지분매각 |
| 소유자 | 권영진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 69,365,110원 / 69,365,110원 (신건) |
| 청구금액 | 26,873,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 전입자도 대항력 없음
말소기준권리는 2019.12.27 삽교새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 롯데렌탈주식회사·한화생명보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 강선범 전입, 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강선범 | 미확인 전입자 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강선범의 전입일은 2023.11.02로 말소기준권리인 2019.12.27 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 판단은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 핵심 특수조건 — 법정지상권 불분명·토지 지분매각
④ 배당 구조와 유찰 시나리오
동일 유형의 실거래 가격 비교 대신, 이 사건에서는 현재 회차와 유찰 시나리오에서 채권 미배당액이 어떻게 커지는지를 보는 편이 중요합니다. 최저가가 낮아져도 등기상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원이지만, 채권자 측 미배당은 빠르게 증가합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 69,365,110원 | 67,716,538원 | 26,842,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 55,492,088원 | 54,093,230원 | 40,466,008원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 44,393,670원 | 43,194,584원 | 51,364,654원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 69,365,110원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,648,572원 |
| 1. 근저당 · 삽교새마을금고 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데렌탈주식회사 | 25,083,693원 | 25,083,693원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 38,275,545원 | 11,432,845원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 롯데렌탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 69,365,110원은 집행비용과 선순위·후순위 채권 배당에 전액 사용됩니다. 한화생명보험주식회사 청구액 38,275,545원 중 11,432,845원만 배당돼 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삽교공공도서관 북서측 인근으로, 삽교읍 외곽의 순수 농촌지역이며 농가주택·전·답이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 버스정류장까지는 다소 원거리입니다. 삽교읍 중심권까지 차량으로 약 3분 내외입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 65,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 전부제한지역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물 권리관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지 지분 범위. 공부상 토지면적 612.0㎡ 전체가 아니라 지분매각이므로 실제 취득 지분과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외. 제시외 창고는 매각 포함, 컨테이너박스는 매각 제외입니다. 현장 물건과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 전입자. 강선범은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 69,365,110원을 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 현장 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 법정지상권이 더 중요하다
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2019년 삽교새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 강선범의 전입도 2023년으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부 불분명을 직접 경고하고 있고, 토지는 지분매각이며, 제시외 창고와 매각 제외 컨테이너가 함께 존재합니다. 따라서 권리의 핵심은 후순위 채권보다 토지와 건물의 실제 사용·존속 관계입니다. 실거래 가격 근거도 없어 신건 가격 자체에 가점을 줄 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장·법률관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
