대구지방법원 2025타경31640. 대구 달서구 도원동 가람마을 108동 8층 803호 아파트입니다. 이 사건에서 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 현 소유자 김수연은 2021년 10월 9일 매매를 원인으로 2021년 10월 22일 소유권을 취득했고 거래가액은 189,000,000원이었습니다. 같은 날 김홍수도 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 4월 30일 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
현재 등기상 말소기준은 2025년 8월 7일 접수된 임의경매개시결정입니다. 김홍수의 전입일·확정일·점유개시일은 모두 2021년 10월 22일로 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31640 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1439 가람마을 108동 8층803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 김수연 (2021.10.22 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 16,470,000원 (6회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.08.07 · 파산채무자 김수연의 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 180,000,000원 임차권
과거 한국주택은행·삼성생명보험·한국외환은행·우리은행·하나은행·신한은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 특히 2016년 설정된 신한은행 근저당권도 2021년 10월 13일 해지로 말소된 뒤, 김수연의 소유권이전과 김홍수의 전입·확정일자가 2021년 10월 22일 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍수 | 180,000,000원 | 2021.10.22 | 2021.10.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
김홍수는 전유부분 전부를 주거용으로 임차했고, 임대차계약일은 2021년 10월 9일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 10월 22일입니다. 2024년 4월 30일 주택임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 했습니다. 따라서 배당을 먼저 받되, 부족한 금액은 매수인에게 이어집니다.
③ 가격의 착시 — 16,470,000원에 사는 물건이 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 11.76%인 16,470,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 696,460원을 제외한 15,773,540원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 180,000,000원에서 이를 뺀 164,226,460원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 7회 유찰 시 매각가는 11,529,000원으로 내려가지만 인수액은 169,078,522원으로 늘어나 실질취득은 180,607,522원입니다. 8회 유찰 시에도 매각가 8,070,299원에 인수액 172,474,966원을 더하면 180,545,265원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져, 총 취득부담은 보증금 180,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 16,470,000원 | 164,226,460원 | 180,696,460원 |
| 7회 유찰 시 | 11,529,000원 | 169,078,522원 | 180,607,522원 |
| 8회 유찰 시 | 8,070,299원 | 172,474,966원 | 180,545,265원 |
④ 예상배당표 (매각가 16,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 696,460원 |
| 1. 임차인 김홍수 보증금 | 180,000,000원 | 15,773,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산채무자 김수연의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김홍수 보증금 중 15,773,540원이 배당되고, 부족분 164,226,460원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 도원동 도원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 8층 803호이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 35M, 서측 폭 약 25M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 가람마을은 920세대, 사용승인일은 1997.03.20이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차의 실질취득은 180,696,460원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김홍수 보증금 180,000,000원 중 현재 예상 미배당액 164,226,460원이 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 180,607,522원·180,545,265원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차권 말소와 명도. 배당 후에도 보증금 잔액이 남는 구조이므로 임차권 및 인도 문제는 인수금 정산과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,647만원짜리 경매”가 아니다
6회 유찰, 최저가 16,470,000원이라는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 김홍수의 임차보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 164,226,460원을 매수인이 인수해 실질취득이 180,696,460원이 되고, 추가 유찰이 진행돼도 실질취득 부담은 180,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다.
최저가는 싸지만 취득은 싸지 않습니다. 감정가 140,000,000원과 비교해도 현재 실질취득이 40,696,460원 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “6회 유찰로 저렴해졌다”가 아니라 “유찰에도 인수액이 따라 올라 실질취득이 고정되는 구조”입니다.
