대전지방법원 2025타경16133. 홍성읍 대교리 637의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스래브지붕 지하 1층·지상 5층이며, 근린생활시설·사무실·주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 482.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 소유자는 전진선이고 2006.12.14 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 860,000,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 홍성농업협동조합의 채권최고액 490,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤이어 설정된 140,000,000원 근저당, 이영종 전세권 30,000,000원, 조도현 근저당 100,000,000원, 조원근 가압류 400,000,000원, 김정이 가압류 15,000,000원, 홍성군 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16133 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 637 · 충청남도 홍성군 홍성읍 의사로36번길 13 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·사무실·주택 등 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스래브지붕 · 지하1층·지상5층 |
| 토지 | 482.9㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 전진선 (2006.12.14 소유권이전 · 거래가액 860,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,373,092,640원 / 1,373,092,640원 (신건) |
| 청구액 | 517,187,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당은 2025.11.10 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2007년 설정된 두 번째 홍성농업협동조합 근저당도 같은 날 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이전등기는 기존 담보권의 권리자 변경이므로, 경매에서는 각 담보권의 최초 설정시점을 기준으로 선후순위를 살펴야 합니다.
2012.12.06 이영종 명의 전세권은 3층 전면엘리베이터 우측 동쪽 약 165㎡를 범위로 하고 전세금은 30,000,000원입니다. 말소기준인 2006.12.14 근저당보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 현재 매각가 가정 배당표에서도 전세금 30,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다.
② 임차·점유 분석 — 5건은 후순위, 1건은 판정 미상
| 성명·단체 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원복수 | 2021.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은성 | 2025.04.29 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지환 | 2020.09.21 | 8,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김메리 | 2025.07.24 | 미상 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장말숙 | 2024.12.31 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 충청남도관광협회 | 미상 | 30,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
원복수·정은성·이지환·김메리·장말숙의 전입일은 모두 말소기준일인 2006.12.14 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 원복수·정은성·김메리는 보증금이 확인되지 않았고, 이들 임차·점유 관계는 금액 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,373,092,640원, 시세 비교보다 권리·물건 확인이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,373,092,640원인 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 제시되지 않았으므로, 이 금액이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
회차 시나리오는 현재 1,373,092,640원, 1회 유찰 시 1,098,474,112원, 2회 유찰 시 878,779,289원입니다. 하지만 최저가가 내려간다는 사실과 별개로, 충청남도관광협회 대항력 여부와 위반건축물 관련 확인이 선행돼야 실제 취득비용과 활용 가능성을 안정적으로 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,373,092,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,130,926원 |
| 1. 근저당 · 홍성농업협동조합 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 2. 근저당 · 홍성농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이영종 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 조도현 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 조원근 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 6. 가압류 · 김정이 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,961,714원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 1,175,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 181,961,714원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차·점유관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 소재 장군상오거리 북동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주상용 상태로 근린생활시설·사무실·주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 482.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 715,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로3류에 접하며 일반상업지역과도 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 포함되고 조례로정한지역에 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 충청남도관광협회 점유 확인. 전입일이 확인되지 않으므로 점유 개시시점·임대차계약·사업자등록 등 대항력 판단자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 3건 확인. 원복수·정은성·김메리는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 실제 임대차조건과 배당요구 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 원인 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 등재 비고가 있으므로 위반 부분의 위치·규모·현황을 건축물대장과 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 옥탑 기지국 확인. 통신사 기지국의 설치관계와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 신건 최저가 1,373,092,640원의 가격 경쟁력은 인근 근린시설·주상용 건물과 토지의 실제 거래자료를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2006년 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 가정 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건의 실제 승부처는 등기부 밖에 있습니다.
충청남도관광협회의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 건물은 매각물건명세서 비고상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 제시외 건물과 옥탑 통신사 기지국도 함께 확인해야 합니다. 신건 최저가 자체의 시세 메리트도 비교 거래 없이 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·건축물 현황 확인을 마쳐야 입찰 판단이 완성되는 유형입니다.
