대전지방법원 2025타경16136. 보령시 동대동 ‘동대센트럴파크’ 103동 18층 1803호 아파트입니다. 현재 소유자는 안명호·한인선으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2021.08.07. 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.09. 설정된 을구 7번 주식회사엠캐피탈대부 근저당권 150,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 을구 8번 근저당권 60,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 “인수 0원”과 “점유 문제가 없다”는 같은 말이 아닙니다. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차관계를 판단할 자료가 확인되지 않은 만큼, 대항력 유무를 임의로 단정하지 않고 현황과 점유자를 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16136 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 동대동 1979 동대 센트럴파크 103동 18층1803호 |
| 도로명 | 충청남도 보령시 한내로터리길 165 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.9241㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 19층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 안명호 2분의 1 · 한인선 2분의 1 (2021.08.07. 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 151,881,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.06.09. 근저당
과거 농협은행 근저당, 가압류, 이전 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.06.09. 을구 7번 근저당권입니다. 을구 7번의 채권최고액은 150,000,000원, 같은 날 후순위 을구 8번 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원입니다. 두 근저당권은 2025.11.28. 주식회사한마음에이엠씨대부로 이전되었고, 각 근저당권부채권에는 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.73억은 최근 평균의 108.2%
동대센트럴파크는 711세대, 2017.07.31. 준공 아파트입니다. 비교 표본은 전용 59.92㎡·59.95㎡ 중심의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 252,208,333원입니다. 현재 최저매각가 273,000,000원은 이 평균의 108.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 14 | 262,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 13 | 263,500,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 62.98㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 9 | 262,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 62.98㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.9241㎡ 기준 | 12건 | 252,208,333원 |
최근 거래 범위는 230,000,000원~270,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 262,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가가 273,000,000원이므로 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,622,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,378,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 210,000,000원이 전액 배당되고 58,378,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천동대초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·농경지·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 국도 36호가 경유합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물 내 18층으로, 위생·급배수·개별난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(보령동대센트럴파크)이며, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·하수처리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 487,200원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 동대센트럴파크는 711세대이며 2017.07.31. 준공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 273,000,000원은 최근12개월 평균 252,208,333원의 108.2%입니다. 현재 회차를 할인 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 대조. 가장 최근 거래는 2026.08. 262,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원으로 시나리오가 달라집니다. 현재 회차와 유찰 이후 가격을 동일하게 평가하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 권리 이전 관계 확인. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권은 2025.11.28. 주식회사한마음에이엠씨대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되어 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 특정되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 가격도 분명합니다. 신건 273,000,000원은 최근12개월 평균 252,208,333원의 108.2%이고, 최신 거래 262,000,000원과 최근 거래 최고 270,000,000원보다 높습니다.
따라서 현재 회차의 결론은 “권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 없다”입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 신건 가격에 권리 안전성만 보고 접근하기보다 점유·임차관계를 재확인하고 실제 응찰가격을 최근 거래 수준과 엄격하게 비교하는 편이 타당합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 273,000,000원이라는 시작가격입니다.
