대전지방법원 2025타경16163. 보령시 대천동 93-5의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 공유자 배향균이 공유물분할 판결을 원인으로 2025.12.09 강제경매개시결정을 받은 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 강원주, 김홍균, 배향균, 임인재이며, 임인재는 지분 11분의 3과 11분의 2가 각각 등재돼 있습니다. 근저당권은 0건, 현재 집계된 압류도 0건입니다.
다만 이 사건을 “등기 깨끗 = 인수 0”으로 끝내면 안 됩니다. 임인재는 현황조사와 매각물건명세서에 1974.06.04 전입한 점유자로 기재돼 있고, 현재 공유자이기도 합니다. 전입일만 놓고 보면 현재의 말소기준인 2025.12.09보다 훨씬 빠르지만, 보증금과 확정일자, 임대차 법률관계가 확인되지 않았으므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 대천동 93-5 · 충청남도 보령시 신평4길 22-16 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 토지 | 132.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 현재 공유자 | 강원주 11분의 2 · 김홍균 11분의 2 · 배향균 11분의 2 · 임인재 11분의 3 및 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 70,165,000원 / 70,165,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 배향균 · 공유물분할 판결에 따른 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢) 매각포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘점유관계’가 핵심
현재 등기부 집계상 근저당권은 0건이고, 압류도 0건입니다. 과거 보령시 압류와 가압류·압류들은 2021.08.31 공매를 원인으로 2021.11.10 등기말소됐고, 2024.01.30 이형로 지분에 대한 강제경매개시결정도 2024.10.30 강제경매 매각 이후 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.12.09 배향균의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·점유관계 — ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임인재 현 공유자 | 1974.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 현재 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 확정하면 안 됩니다. 특히 임인재가 공유자라는 점 때문에 점유의 법적 원인이 임대차인지 소유권에 기초한 점유인지 먼저 가려야 합니다. 따라서 이 단계에서 “낙찰자가 보증금 전액을 인수한다”거나 반대로 “인수액은 무조건 0원이다”라고 단정하는 것은 모두 위험합니다.
③ 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 70,165,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다음 회차 가정은 1회 유찰 시 56,132,000원, 2회 유찰 시 44,905,600원입니다. 다만 본건의 승부처는 최저가의 숫자만 낮아지는지가 아니라, 임인재 점유관계에서 실제 인수액이 발생하는지까지 합친 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,662,970원 |
| 2. 갑구 22번 경매개시결정 · 배향균 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,502,030원 |
채권자 배향균의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외돼 예상배당이 0원으로 표시됐습니다. 잔여액 68,502,030원 역시 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다. 임인재의 보증금도 미상이라 이 표의 매수인 인수 0원만으로 실제 취득원가를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·매각범위 메모
- 토지. 면적 132.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 289,800원/㎡입니다.
- 규제. 하수처리구역·가축사육제한구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 함께 일괄매각되며 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢도 매각에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 절차상 추가 체크 — 공매공고 이력
2021.05.28 등기에는 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재합니다. 이후 2021.08.31 공매를 원인으로 기존 가압류·압류 등이 말소되고 강원주 지분 이전도 이뤄졌습니다. 현재 사건은 별도의 2025.12.09 강제경매개시결정으로 진행 중이므로, 입찰 전 공매 절차와의 관계가 완전히 정리됐는지 원본 기준으로 교차 확인하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임인재의 점유 원인 확인. 공유자 점유인지 실제 임대차인지, 임대차계약서와 보증금 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 보증금·확정일자·점유 법률관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 70,165,000원에 실제 인수해야 할 보증금이 확인되면 그 금액까지 합산해 판단해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 신청 원인이 공유물분할 판결인 만큼 매각 대상과 공유관계 정리가 원본 서류와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 공매 진행·종결 상태와 현 경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. ㉠, ㉡, ㉢이 일괄매각에 포함되므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 제한 확인. 세로한면(불) 도로접면과 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한의 실제 영향도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 취득원가는 아직 미정”
이 사건은 근저당권과 현존 압류가 없어 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 경매 권리분석의 핵심은 말소되는 권리의 개수가 아니라 낙찰 뒤 실제로 무엇을 떠안느냐입니다. 임인재는 1974.06.04 전입한 점유자이면서 현재 공유자이고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 남겨두고, 임대차인지 공유자 점유인지부터 확인해야 합니다.
현재 최저가는 감정가와 동일한 70,165,000원의 신건입니다. 배당표상 인수액 0원만 보고 취득원가를 확정하거나 “싸다”고 평가하기보다, 점유관계 확인 → 인수액 확정 → 실질취득액 계산의 순서로 접근해야 합니다. 여기에 공매공고 이력과 제시외 건물 일괄매각까지 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
