대전지방법원 2025타경16168. 충남 보령시 요암동 649 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 해태종합처리장이지만 현재는 사실상 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김현수이고, 말소기준권리는 2016.07.11 설정된 보령수산업협동조합 채권최고액 143,000,000원 근저당입니다. 이후 현존하는 이순옥 근저당 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 점유관계와 입찰자격에서 올라갑니다. 임차·점유자로 전용희, 김의선, NGUYEN TRONG HIEU, HOANG KHANH 등 실제 4명이 확인되고, 전용희는 2016.10.31 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만 나머지 3명은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 3명은 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 단정할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16168 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 요암동 649 · 충청남도 보령시 해망산길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(4) 사실상 창고 |
| 소유자 | 김현수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,640,200원 / 354,640,200원 (신건) |
| 청구금액 | 120,394,198원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기소 | 대전지방법원 보령등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
과거에는 보령수산업협동조합·김남호·이순옥의 근저당과 여러 가압류, 강제·임의경매가 반복됐으나 상당수는 이미 말소 또는 취하됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2016.07.11 보령수산업협동조합 근저당 143,000,000원입니다. 그 뒤 설정되어 현재 남아 있는 이순옥의 2019년 근저당 65,000,000원, 2023년 근저당 95,000,000원 및 2025.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 4명, 3명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전용희 | 2016.10.31 | 미상 | 2026.01.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김의선 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN TRONG HIEU | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HOANG KHANH | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전용희는 전입신고가 2016.10.31로 말소기준권리인 2016.07.11보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김의선, NGUYEN TRONG HIEU, HOANG KHANH는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 경우 정확도 원칙상 대항력 유무를 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,640,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,764,963원 |
| 1. 보령수산업협동조합 근저당 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 이순옥 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 이순옥 근저당 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,875,237원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 담보채권 303,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 45,875,237원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 실제 권리관계가 확인될 경우 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 354,640,200원 | 303,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 283,712,160원 | 278,940,190원 | 24,059,810원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 226,969,728원 | 222,992,152원 | 80,007,848원 | 0원 |
등기상 담보권만 놓고 보면 유찰로 매각대금이 내려가도 후순위 채권자의 미배당액이 늘어날 뿐, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 신건 354,640,200원이나 유찰 후 금액을 두고 싸다·비싸다를 판단할 근거가 없습니다. 특히 미상 임차인의 대항력 여부가 확정되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 논할 수 없습니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 입찰보증금과 직결되는 조건
감정평가상 기호(5) 토지는 공부상 지목이 ‘전’이지만 일부가 ‘도로’로 이용 중입니다. 따라서 공부상 현황과 실제 이용상태가 일부 다르며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보령시승마훈련원 남서측 인근의 순수 농촌지역으로 농가주택, 농지, 소규모 사업체가 혼재합니다.
- 교통. 농기계 및 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 해태종합처리장이지만 현재 사실상 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 시멘트벽돌조 스레트지붕 2층, 기호(4)는 시멘트벽돌조·시멘트블럭조 및 경량철골조의 스레트·샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 기호(2)에 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 419.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 49,900원/㎡입니다.
- 토지 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호(5)는 공부상 지목이 전이나 일부를 도로로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 3명 확인. 김의선, NGUYEN TRONG HIEU, HOANG KHANH의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 전용희. 전입일 2016.10.31로 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5번 토지는 증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 주택·창고 이용 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 현황과 경계를 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(5) 일부가 도로로 이용 중인 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유와 농지 조건을 먼저 본다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2016년 보령수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 담보권은 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 의사결정의 중심은 그 바깥에 있습니다. 실제 임차인 4명 중 3명의 대항력이 미상이고, 목록 5번 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 붙습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격 자체에 가점을 줄 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘등기상 인수 0원’만 확인하고 들어가는 사건이 아니라, 미상 임차인과 농지취득자격증명부터 해소한 뒤 가격을 검토해야 하는 사건입니다.
