대전지방법원 2025타경16195. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 205동 2층 203호 아파트입니다. 2022년 8월 25일 주식회사심산건설 명의로 소유권보존등기가 됐고, 같은 날 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권이 순차 접수됐습니다. 말소기준은 접수번호 15393의 우리은행 근저당권입니다. 이후 임차인 이은성의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022년 9월 5일로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 경매로 보증금이 미배당되더라도 제시된 권리관계상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건의 진짜 확인 포인트는 임차인보다 근저당권 변경등기입니다. 1번 근저당권은 채권최고액 38,984,000,000원으로 기재돼 있지만 같은 날 바로 이어진 1-1번 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 반면 예상배당은 38,984,000,000원을 기준 채권액으로 잡고 있어, 입찰 전 등기 원문과 배당순위 적용 기준을 직접 맞춰보는 절차가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 2층203호 |
| 도로명 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 7층 건물 내 2층 203호 · 아파트 1개호로 이용 |
| 사용승인일 | 2022.08.22 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,067,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 근저당 변경은 확인 필수
또한 소유권보존 직후 접수번호 15392로 민간임대주택등기가 있습니다. 등기문구에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 표시는 말소기준 근저당보다 앞서 접수된 만큼, 매각 후 처리 여부는 매각물건명세서와 관련 원문을 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은성 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2022.09.05 / 2022.09.05 | 2024.09.25 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이은성의 임대차계약일은 2020년 12월 1일이지만, 대항력 판단에 중요한 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 9월 5일입니다. 이는 말소기준일인 2022년 8월 25일보다 뒤입니다. 2024년 9월 25일 임차권등기가 됐고 배당요구도 신고했지만, 제시된 권리판단상 매수인에게 보증금이 승계되는 임차인은 아닙니다. 임차인 이은성은 보증기관 승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 사용승인일 2022년 8월 22일입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.4회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 305,000,000원 또는 최저가 305,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,070,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 299,930,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,067,484원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 집행비용 5,070,000원을 제외한 299,930,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없는 구조입니다. 전체 채권 미배당액은 38,896,137,484원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 38,896,137,484원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 38,956,283,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 39,004,400,284원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 아파트단지·각급 주택·공원·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 동측·북측·서측으로 왕복 4차선 등의 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 203호이며, 사용승인일은 2022.08.22입니다. 기본 위생 급·배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 설비 정상작동 여부와 상세 내부구조, 임대차내역을 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 38,984,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제의 현재 효력을 등기 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 관련 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 이은성의 전입·점유·확정일자는 2022.09.05로 말소기준 이후입니다. 배당요구 신고와 실제 배당내역도 최종 서류에서 맞춰보세요.
- 가격 상한 별도 산정. 확인된 비교 실거래가가 없어 감정가 305,000,000원을 시세 기준으로 사용할 수 없습니다. 현장 중개시세와 최근 거래 원본을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부·설비 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 마감 상태와 난방·급배수·승강기 등 설비 정상작동 여부를 입찰 전 점검하세요.
- 배당 변동 항목. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내면 안 되는 사건
이 사건의 장점은 분명합니다. 실제 임차인은 이은성 1명이고, 전입·점유개시가 말소기준 근저당보다 뒤라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 305,000,000원은 그대로 실질취득액이며, 임차보증금 198,000,000원을 별도로 떠안을 구조도 아닙니다.
그러나 권리분석의 결론을 “인수 0원이라 안전”으로만 끝내기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, 우리은행 1번 근저당의 38,984,000,000원 설정 뒤 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제가 기재된 점. 둘째, 말소기준보다 앞서 접수된 민간임대주택등기입니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래가도 확인되지 않아 신건 3.05억의 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 금전 인수는 0원, 하지만 등기 원본 확인과 가격 검증은 필수. 이 사건은 그 두 절차를 마친 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
