대전지방법원 2025타경503883. 대전 동구 가양동 국민파크빌라 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사석성이고, 2020.05.29. 거래가액 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.06.10. 대전세무서장이 한 국 압류입니다. 그 이후의 대전광역시 동구 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025년 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반적인 “말소기준 이후 권리만 보면 끝”인 물건은 아닙니다. 주택임차권의 임대차계약일자는 2017.05.22., 확정일자는 2017.05.24., 주민등록일자는 2017.06.07., 점유개시일자는 2017.06.12.로 모두 2022.06.10. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 65,000,000원이어서 원칙적인 권리구조만 놓고 보면 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 유형입니다.

그러나 이번 매각에는 중요한 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이라고 명시돼 있습니다. 따라서 본 리포트에서는 회차별 계산상 나타나는 미배당 인수액과 별개로, 이 승계 임차권에 대한 매수인의 실질 인수를 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약 조건이 핵심

* 회차별 배당계산에서는 1회 유찰 시 8,836,800원, 2회 유찰 시 20,149,440원의 미배당 인수액이 산출되지만, 위 포기·말소 동의 조건을 적용하면 해당 승계 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 임차·승계 관계 — 보증금 중복합산 금지

한국토지주택공사는 보증기관 관련 신고로 분류돼 있어 보증금을 다른 신고금액과 다시 합산하지 않습니다. 따라서 본 자료에서 실제 임차인으로 별도 집계되는 사람은 0명이며, 보증기관·승계 관련 임차권 신고가 1건 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인을 서울보증보험주식회사로 적고, 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건을 명시하고 있습니다.

③ 가격 비교 — 7,200만원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

국민파크빌라의 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2024.03. 전용 43.52㎡ 3층이 63,000,000원에 거래됐습니다. 본건 대상 면적은 50.32㎡로 해당 거래와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 1건을 정밀 시세로 단정할 수는 없지만, 현재 최저가 72,000,000원이 확인 거래보다 낮지 않다는 사실은 분명합니다.

최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 63,000,000원이고 표본은 1건입니다. 신건 최저가 72,000,000원은 이 금액의 114.3%입니다. 즉 현재 회차의 실질취득 72,000,000원을 기준으로 비교하면 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다. 표본이 적고 면적도 달라 정확한 호가 판단에는 한계가 있지만, 적어도 “경매라서 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

현재 회차의 계산상 신청채권자 미배당은 61,695,862원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 보증기관 관련 신고와 신청채권은 동일 보증금을 중복합산한 “임차인 2명”으로 해석하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수를 구분

* 매각물건명세서의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 해당 승계 임차권에 그대로 적용된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 입지. 대전광역시 동구 가양동 소재 대전보건대학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 편익시설 및 시내버스정류장 접근성 등 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 4~6미터의 아스팔트포장도로를 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 291.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 990,100원/㎡ · 지목 대 · 소로한면입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·도시지역·제2종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 국민파크빌라는 총 11세대이고 준공일은 1993.12.30.입니다. 확인되는 실거래도 1건뿐이어서 거래표본이 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 대조. 승계인 서울보증보험주식회사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 매각 조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 중복 계산 금지. 보증기관 관련 신고를 별도 임차인으로 더해 보증금 65,000,000원을 중복 산정하지 않아야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
• 가격 비교 보수적으로. 현재 72,000,000원은 최근 확인 거래 63,000,000원의 114.3%입니다. 게다가 비교 거래 면적은 43.52㎡로 본건 50.32㎡와 다르므로 한 건의 거래만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황·수선비를 별도 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 신건 가격은 보수적으로

이 물건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 65,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 구조가 존재하지만 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 둘째, 그렇다고 현재 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 72,000,000원은 확인되는 최근 거래 63,000,000원의 114.3%이고, 비교 표본도 본건과 면적이 다른 1건뿐입니다.

즉 권리상 가장 큰 함정은 확약으로 해소됐지만 가격에는 가점을 줄 근거가 부족합니다. 총 11세대의 다세대주택이고 실거래 표본이 제한적인 만큼, 신건 72,000,000원에서는 “권리 해결 = 가격 메리트”로 연결하지 않는 것이 중요합니다. 현재 판단은 권리 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적 검토입니다.