대전지방법원 2025타경16199. 예산군 삽교읍 내포신도시의 학재마을도나우에듀파크2차 206동 7층 701호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 317,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.08입니다. 현재 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 211,237,511원을 청구해 강제경매가 개시된 구조입니다.
권리분석의 기준점은 2022.08.25 접수된 우리은행 근저당입니다. 임차권자 이병효는 2022.09.01 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 대항력이 없고, 경매로 임차권등기가 소멸하는 구조로 정리되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 같은 2022.08.25에 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기와, 근저당 설정 직후 이어진 근저당 변경 기록은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상 7층 건물 중 제7층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,237,511원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2022.08.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 선행 등기는 확인 필요
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병효 | 건물의 전부 | 198,000,000원 | 2022.09.01 | 2022.09.01 | 2024.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
이병효의 임대차계약일은 2020.09.15이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시는 2022.09.01입니다. 말소기준 근저당 2022.08.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.11.06 접수됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 중복 승계 신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 신건 3.17억, 시세 가점은 보류
감정가는 317,000,000원, 신건 최저매각가도 317,000,000원입니다. 이 단지는 329세대이고 사용승인일은 2022.08.22입니다. 기록된 단지 경매 평균 유찰횟수는 0.4회입니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 3.17억이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 전체적인 입지나 준공연도만으로 가격 가점을 주기보다 실제 동일 면적·유사 층 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 211,237,511원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 317,000,000원이 집행비용과 우리은행 배당으로 전부 소진됩니다. 총 채권액 39,195,237,511원 중 채권자 배당액은 311,762,000원, 미배당액은 38,883,475,511원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 같은 날 등기된 근저당 변경 내용과 당해세·최우선변제 등이 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내포신도시 내에 위치하며 주변은 학교·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 제반 입지환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 중 제7층이며, 승강기·급배수·소방·방범·도시가스난방·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시개발예정지구 등에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 대체로 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 31,263.8㎡, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 사용승인일은 2022.08.22입니다.
- 규모. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며 기록된 단지 경매 평균 유찰횟수는 0.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25 접수번호 15392로 근저당보다 먼저 등기되어 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 낙찰 후 법적 효과를 확인하세요.
- 근저당 변경 원문 대조. 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 임차권자 상태 확인. 이병효의 대항력은 없지만 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가 317,000,000원을 곧바로 시세로 볼 수 없습니다. 동일 면적·유사 층 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 317,000,000원, 1회 유찰 253,600,000원, 2회 유찰 202,880,000원 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 배당관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 선행 등기 확인은 필수
이 물건의 임차인 권리는 비교적 명확합니다. 이병효의 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 보증금 198,000,000원의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 현재 신건 317,000,000원은 물론 1회·2회 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내기는 이릅니다. 우리은행 근저당 직전에 접수된 민간임대주택등기가 있고, 근저당 설정 당일 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경등기도 이어집니다. 여기에 직접 비교할 실거래가도 확인되지 않아 신건 3.17억의 가격 매력을 가점하기 어렵습니다. 결론은 후순위 임차권은 안전 쪽, 가격은 보류, 선순위 등기와 근저당 변경은 원본 확인입니다.
