대전지방법원 2025타경503888. 대전 서구 괴정동 70-19의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 이용은 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 3가구이며, 토지는 410㎡입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 임차인입니다.
등기상 2017.03.24 설정된 한밭새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건에서 제시된 말소기준일은 2025.07.28 북대전세무서 압류입니다. 따라서 그보다 앞서 전입·점유한 임차관계가 매우 중요합니다. 특히 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503888 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 70-19 · 도솔로319번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 6가구, 4층 다가구주택 3가구 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인 2017.03.20 · 1층 제1종근린생활시설 18.48㎡ 증축 2017.06.20 |
| 토지 | 410㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 959,200원/㎡ |
| 소유자 | 박재현 · 2017.04.07 매매, 2017.06.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,075,923,200원 / 2,075,923,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 570,692,310원 |
| 말소기준일 | 2025.07.28 · 북대전세무서 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2017.03.24 한밭새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 권리판단의 기준일은 2025.07.28 압류입니다. 김우진·김재훈·윤예진 등 여러 임차권과 다수 점유자의 전입일이 이 기준일보다 앞섭니다. 반면 기준일 이후 등기된 주택임차권이라도 실제 전입·점유가 기준일보다 앞선 사람이 있어, 등기 접수일만 보고 인수 여부를 정하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건
임차관계는 단순하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 홍준수 보증금에 관한 승계 중복신고이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인은 16명입니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍준수 | 1층 | 2023.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 대상 |
| 이재균 | 203호 | 2019.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김리안 | 204호 | 2022.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형수 | 204호 | 2025.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 이승은 | 302호 | 2023.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유은호 | 304호 | 2020.12.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤지 | 402호 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변채연 | 403호 | 2022.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우진 | 305호 | 2017.07.07 | 70,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 김재훈 | 303호 | 2020.05.11 | 65,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 205호 | 2017.06.01 | 94,050,000원 | 승계채권 | 행사 가능 | 홍준수 대위·승계 |
| 윤예진 | 401호 | 2021.05.24 | 55,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 조은선 | 202호 | 2017.03.31 | 65,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 이병선 | 3층 약 46.11㎡ | 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희성 | 206호 | 2019.03.21 | 95,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 한국토 | 주거 | 2021.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 가운데 금액이 명시된 보증금은 김우진 70,000,000원, 김재훈 65,000,000원, 윤예진 55,000,000원, 조은선 65,000,000원, 이병선 20,000,000원, 조희성 95,000,000원으로 합계 370,000,000원입니다. 다만 이것은 전체 임차보증금 총액이 아닙니다. 나머지 여러 임차관계의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,075,923,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,159,232원 |
| 1. 김우진 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 김재훈 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계채권 | 94,050,000원 | 94,050,000원 |
| 1. 윤예진 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 조은선 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 조희성 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드주식회사 | 6,698,891원 | 6,698,891원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,602,015,077원 |
현재 배당표는 집행비용 23,159,232원, 우선변제 항목, 현대카드 6,698,891원을 배당하고 소유자에게 1,602,015,077원이 남는 구조입니다. 한국토지주택공사 94,050,000원은 홍준수에 대한 대위·승계 건이므로 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 괴정동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 다가구주택·상가주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 주거지대입니다. 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층과 3층은 각각 다가구주택 6가구, 4층은 다가구주택 3가구입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 410㎡ 평지·사다리형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 제1종일반주거지역이고 소로3류에 접하며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 발코니, 계단실, 필로티 주차장, 외부수도, 1층 목재데크, 정원수와 제시외 건물이 포함됩니다.
1층 소재 조립식 창고, 파이프 및 아크릴 소재 가판대, 차양막은 이동 가능한 물건으로 평가에서 제외됐습니다. 반대로 일괄매각 대상과 평가 제외 대상을 혼동하지 않도록 현장에서 경계를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차관계 확인. 홍준수·이재균·김리안·김형수·이승은·유은호·최윤지·변채연·한국토·주택임 관련 보증금과 배당 후 잔액을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준일보다 빠르더라도 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 다루는 것이 안전합니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 94,050,000원은 홍준수 보증금 대위·승계이므로 실제 임차인 1명을 추가하거나 보증금을 두 번 더하지 마세요.
- 말소기준 확인. 기준은 2025.07.28 압류입니다. 이후 등기된 임차권이라도 전입·점유가 기준일보다 앞선 경우가 있어 각 임차인의 대항요건을 별도로 봐야 합니다.
- 배당표상 인수 0원 재검증. 현재 시나리오의 인수 0원은 확인된 금액을 기준으로 한 결과입니다. 미상 보증금의 미배당 잔액이 생기는지 반드시 확인하세요.
- 위반건축물. 1층 1.5㎡ 불법증축 및 2025.03.14 시정명령의 이행 여부와 현재 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 발코니·계단실·필로티 주차장·외부수도·목재데크·정원수의 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 신청채권 원본 대조. 한밭새마을금고 청구액 570,692,310원과 배당 시나리오상 배당 0원의 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 임차관계가 먼저다
이 사건은 신건 최저가가 2,075,923,200원이고 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수가 0원으로 표시됩니다. 하지만 실제 임차인 16명 중 보증금이 명확하지 않은 관계가 10건이고, 말소기준일 이전 전입자가 다수입니다. 보증기관 대위·승계 1건을 중복 제거하더라도 미배당 보증금의 총액을 현재 확정할 수 없으므로 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
여기에 1층 1.5㎡ 불법증축에 대한 위반건축물 지정과 2025.03.14 시정명령도 존재합니다. 따라서 이 물건은 신건 가격 자체를 평가하기 전에 각 호실의 실제 임대차계약·보증금·배당요구·대항요건과 미배당 잔액을 호실별로 확정하는 작업이 선행돼야 합니다. 결론은 “배당표상 인수 0원, 그러나 권리위험은 아직 닫히지 않았다.”입니다.
