대전지방법원 2026타경8. 홍성읍 오관리 세광엔리치타워 104동 403호 아파트입니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2009.02.25 거래가 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.04.19 설정된 이기호 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 최민서 근저당권과 2026.01.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 오인섭이 2009.02.24 전입한 것으로 나타납니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액과 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경8 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 808 세광엔리치타워 104동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 「아파트」로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 |
| 소유자 | 김영숙 (2009.02.25 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 최민서 / 21,090,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 동일면적 실거래 기준 | 119.84㎡ · 최근 12개월 평균 228,333,333원 · 최신 거래 245,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자를 먼저 확인
말소기준은 2019.04.19 이기호 근저당권입니다. 2023.12.27 최민서 근저당권과 2026.01.15 현재 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권과 2020년·2025년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오인섭 | 2009.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자 1명입니다. 보증금 확인이 권리분석의 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건, 추세는 -5.6%
세광엔리치타워 동일면적 119.84㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 238,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 228,333,333원, 신건 최저가는 228,000,000원으로 99.9%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.6% 흐름이므로 전체 평균 238,500,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 119.84㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 119.84㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 119.84㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 119.84㎡ | 10 | 253,000,000원 |
| 2025.04 | 119.84㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 119.84㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 119.84㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 119.84㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 119.84㎡ | 12 | 271,000,000원 |
| 2023.04 | 119.84㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.01 | 119.84㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2022.08 | 119.84㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.84㎡ | 3건 | 228,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 이기호 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최민서 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,008,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 오인섭의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 권리분석 결론까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서는 변동 요인입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍성군 홍성읍 오관리 소재. 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 남동측 인근에 홍주초등학교가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 451,100원/㎡입니다.
- 단지. 세광엔리치타워 430세대, 2006.11.15 준공. 동일면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오인섭 보증금 확인. 2009.02.24 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계 확인이 최우선입니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 합산해 최근 12개월 평균 228,333,333원 및 최신 거래 245,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.6%이므로 전체 평균 238,500,000원만 보고 가격 가점을 주지 마세요.
- 근저당 변경등기 확인. 이기호 근저당의 2021.04.09 변경등기와 75,000,000원 배당가정의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 및 미상 임차보증금이 실제 배당에 미치는 영향을 매각물건명세서와 배당요구 자료로 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저, 미상 보증금을 확인”
이 사건은 감정가 228,000,000원과 최근 12개월 실거래 평균 228,333,333원이 거의 같은 수준이라 신건 가격 자체에서 큰 할인 메리트를 찾기 어렵습니다. 최근 가격 추세도 -5.6%입니다. 여기에 2009.02.24 전입한 오인섭의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 떠안을 금액이 얼마인지 아직 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선행 전입자의 보증금 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세의 99.9%”라는 숫자보다 먼저 임차관계를 확정하고, 그 뒤에 실질취득비용 기준으로 가격을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
