대전지방법원 2025타경503929. 대전 서구 도마동 코디팰리스 3층 304호로, 전용 32.6702㎡의 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아닙니다. 회덕농업협동조합의 2018년 근저당권은 2018.09.14. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.08.14. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 박현우의 전입일은 2021.05.10., 확정일자는 2021.04.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
보증금은 정확히 140,000,000원으로 현재 최저매각가와 같습니다. 하지만 매각대금에서 집행비용 2,760,000원이 먼저 빠지는 것으로 추정되어 임차인에게 돌아가는 예상배당은 137,240,000원이고, 부족한 2,760,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 가격을 볼 때 140,000,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 142,760,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 74-9 3층304호 · 대전광역시 서구 도마로 82 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 32.6702㎡ · 지상8층 중 3층 |
| 소유자 | 김종진 · 2021.08.25. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 2018년 회덕농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.14. 국민건강보험공단 압류이고, 이후 2025.07.03. 서구 압류와 2025.11.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 박현우의 임차관계가 이 기준권리보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 전입·점유 개시는 2021.05.10., 확정일자는 2021.04.19.이고, 2025.05.15. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 대항력 있음·우선변제 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.10 | 2021.04.19 | 140,000,000원 | 2025.05.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
코디팰리스 동일 면적대 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 157,400,000원이지만 2021.12.의 200,000,000원 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2025.01. 145,000,000원 한 건이며 최근 12개월 평균도 동일하게 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 32.67㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2023.09 | 32.37㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 32.67㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 32.67㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 32.67㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 32.6702㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
표면 최저가 140,000,000원은 최근 시세의 96.6%지만, 이 비율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 142,760,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 145,000,000원의 약 98.5%입니다. 절대금액은 최근 거래보다 낮지만 차이는 크지 않습니다. 특히 최근 거래가 과거 거래군보다 -9.7% 낮은 하락 추세여서, 현재 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 박현우 보증금 | 140,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박현우 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 140,000,000원 중 137,240,000원이 배당되고 2,760,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도마동 향우네거리 남동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상8층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2018.07.25.입니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구(도마변동5구역)이며 대로3류에 저촉됩니다. 공시지가는 1,380,000원/㎡입니다.
- 규모. 코디팰리스는 26세대이며 대상 면적은 32.6702㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 분리해서 보지 마세요. 현재 회차 기준 140,000,000원 낙찰에 2,760,000원 인수가 붙어 실질취득은 142,760,000원입니다.
- 유찰을 곧바로 가격할인으로 보지 마세요. 1회 유찰 시 인수 예상액 30,368,000원, 2회 유찰 시 52,412,800원으로 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 박현우는 전입 2021.05.10., 확정일자 2021.04.19., 보증금 140,000,000원으로 대항력·우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박현우와 강제경매 채권자 박현우가 동일인으로 표시되어 있고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 거래 평균 157,400,000원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -9.7%입니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금 인수는 따라온다”
이 사건은 표면 최저가만 보면 140,000,000원으로 최근 거래 145,000,000원보다 낮습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금도 140,000,000원이고, 현재 회차에는 집행비용 때문에 2,760,000원의 미배당이 생깁니다. 그래서 실질취득은 142,760,000원입니다. 최근 시세보다 아주 약간 낮은 수준일 뿐이고, 최근 거래 추세도 -9.7%입니다.
더 결정적인 부분은 유찰입니다. 1회 유찰 때 매각가는 112,000,000원으로 낮아져도 인수액은 30,368,000원으로 늘고, 2회 유찰 때는 매각가 89,600,000원에 인수액 52,412,800원이 붙습니다. 즉 최저가가 크게 내려가도 실질취득은 약 142,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금까지 합친 실제 총부담과 하락 중인 최근 시세의 비교입니다.
