대전지방법원 2026타경34. 충남 홍성군 홍동면 수란리 347-1의 토지와 단독주택으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 김지석이고, 2025.05.29. 설정된 선영새마을금고 근저당권 408,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 대산새마을금고 근저당권 417,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 2026.02.06. 김현의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 시나리오에서는 매각가 589,079,000원에서 집행비용 8,290,790원, 선영새마을금고 408,000,000원, 김현 154,484,383원이 배당되고 소유자에게 18,303,827원이 남습니다. 따라서 등기·배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 확인되지 않은 점유자의 보증금·전입일·확정일자를 알 수 없는 상태에서 대항력 여부를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경34 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍동면 수란리 347-1 |
| 등기상 주소 | 충청남도 홍성군 홍동면 수란리 347-1 주1동 · 충절로448번길 158 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 |
| 토지 | 965.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김지석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 589,079,000원 / 589,079,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현 / 154,484,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 0원
과거 대산새마을금고 근저당권은 2025.05.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 선영새마을금고가 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2026.02.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당자료에 잡힌 매수인 인수액도 0원입니다.
② 매각 포함·제외 범위 — 현장 대조가 중요하다
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.
- 데크 포함. 제시외 건물인 데크는 매각에 포함됩니다.
- 관정 포함. 토지 지상 관정은 건물에 포함하여 감정됐고 매각에도 포함됩니다.
- 비닐하우스 제외. 토지 지상의 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너 박스 제외. 토지 지상의 컨테이너 박스 역시 매각에서 제외됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,290,790원 |
| 2. 근저당 · 선영새마을금고 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현 | 154,484,383원 | 154,484,383원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,303,827원 |
현재 회차에서는 총 채권 562,484,383원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 18,303,827원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·토지 이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 홍성군 홍동면 수란리 산양마을회관 남서측 인근이며, 농경지·단독주택·자연림 등이 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근과 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 965.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 보전관리지역이며 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단은 보류. 현재 최저가 589,079,000원을 비교할 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 마세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금이 확인되기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 포함·제외 시설 현장 대조. 데크와 관정은 포함되지만 비닐하우스와 컨테이너 박스는 제외됩니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 조건이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 도로 조건 확인. 토지 자료에 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입 상태와 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “입찰 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 현재 등기와 배당 시나리오만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 과거 대산새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 선영새마을금고의 408,000,000원 근저당이 말소기준권리이며 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 589,079,000원에서는 채권도 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 바로 ‘안전한 물건’으로 결론 내리기는 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 토지 위 일부 시설은 매각에서 제외되며, 보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 조건도 확인해야 합니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없으므로 589,079,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 인수 0원을 확인한 뒤, 점유·임대차와 매각 제외 시설, 토지 이용조건을 현장에서 검증하는 것입니다.
