대전지방법원 2025타경503941. 둔산동 둔산라이프종합상가 1층 134호로, 대장상 판매 및 영업시설이며 현재 꽃집(YOON flower shop)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 윤인중은 2014.08.08 매매를 원인으로 225,000,000원에 취득했고, 2014.08.29 한우리신용협동조합 앞으로 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 등기된 2025.11.25 서구(대전광역시) 압류, 2025.12.01 둔산라이프종합상가관리단의 강제경매개시결정, 2026.05.07 서구(대전광역시) 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사 성격의 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 꽃집의 실제 점유관계와 임차권 존재 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 967 둔산라이프종합상가 1층134호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현황 꽃집(YOON flower shop) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 6층 중 제1층 제134호 |
| 소유자 | 윤인중 (2014.08.08 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 둔산라이프종합상가관리단 / 8,750,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2014.08.29 을구 3번 근저당권입니다. 한우리신용협동조합의 채권최고액은 52,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.11.25 압류, 2025.12.01 이 사건 강제경매개시결정, 2026.05.07 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 337,000,000원입니다. 제공된 가격 비교자료에는 동일·유사 근린시설의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 이 337,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 검증할 수 없습니다.
확인 가능한 과거 거래는 소유자 윤인중의 2014.08.08 취득 거래가액 225,000,000원입니다. 다만 취득 시점과 현재 매각 시점이 다르므로 이 금액 하나만으로 현재 시세를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 비교가 단순하지 않아 실제 임대수익, 상권, 점포 위치, 전용·공용면적, 공실 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 2. 근저당권 · 한우리신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 둔산라이프종합상가관리단 | 8,750,610원 | 8,750,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 270,731,390원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전도시철도 1호선 정부청사역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정부청사역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 대장상 판매 및 영업시설이며 현재 꽃집(YOON flower shop)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·서측·동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 2,469.7㎡, 공시지가는 3,960,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고, 중심상업지역에도 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 꽃집의 점유 주체 확인. 현황은 꽃집이지만 임대관계가 미상입니다. 소유자 직영인지 임차영업인지 확인이 우선입니다.
- 임차관계 확인. 임차인이 확인될 경우 점유개시·사업자등록·보증금 등 대항력 판단에 필요한 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 337,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 주변 점포 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 회차 337,000,000원, 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세와 실제 점유관계에 따른 변동 가능성을 확인하고 관리단 관련 체납 여부도 원본 자료로 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다”
등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.08.29 한우리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 현재 꽃집으로 사용 중이면서 임대관계는 미상입니다. 여기에 현재 시장가격을 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 점유·임대관계와 신건 가격 적정성 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 권리상 인수 0원만 보고 신건 337,000,000원에 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
