대전지방법원 2026타경40. 홍성읍 월산리 홍성법조타운 제3층 제306호로, 감정평가상 사무소(상호명: 애터미)로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 이재훈으로 2017.04.28 소유권을 취득했고, 같은 해 2017.05.24 홍주새마을금고가 채권최고액 37,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 충남신용보증재단·롯데캐피탈·메리츠캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 한 번 더 볼 필요가 있습니다. 실제 신고된 임차인은 전옥희 1명이고, 보증금 10,000,000원·월차임 200,000원으로 확인됩니다. 전입일은 2026.02.09로 말소기준일 2017.05.24보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.11 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경40 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 847-4 홍성법조타운 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무소(상호명: 애터미) · 지하2~지상6층 건물 중 3층 306호 |
| 소유자 | 이재훈 (2017.04.28 소유권이전 · 거래가액 82,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,700,000원 / 97,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍주새마을금고 / 34,452,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.05.24 홍주새마을금고 근저당권입니다. 충남신용보증재단 가압류 80,036,171원, 롯데캐피탈 가압류 21,527,594원, 메리츠캐피탈 가압류 17,409,044원 및 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2017.08.02 설정됐던 홍주새마을금고의 별도 근저당 23,800,000원은 2020.07.01 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전옥희 | 미확인 임차인 | 2026.02.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 2026.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전옥희의 전입일 2026.02.09는 말소기준권리인 2017.05.24 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 단정하면 안 된다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 97,700,000원인 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,158,600원 |
| 1. 근저당 · 홍주새마을금고 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 80,036,171원 | 58,041,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 21,527,594원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 17,409,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 97,700,000원 가정 시 채권 총액 156,472,809원 중 95,541,400원이 배당되고, 미배당은 60,931,409원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 97,700,000원 | 95,541,400원 | 60,931,409원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,160,000원 | 76,353,120원 | 80,119,689원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,528,000원 | 61,002,496원 | 95,470,313원 | 0원 |
신청채권자 홍주새마을금고의 근저당 채권최고액 37,500,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당이 늘어나는 것은 후순위 채권자 측 문제이며, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍성읍 월산리 소재 대전지방법원 홍성지청 남측 인근으로, 상가·관공서·아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 상가동까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소(상호명: 애터미)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층~지상6층 건물 중 3층 306호이며 위생·급배수·소방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 상업용 건부지이며 북측 및 동측으로 아스팔트 포장도로를 이용합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 확인 한계. 내부는 관계인 부재로 직접 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 97,700,000원의 적정성을 바로 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 사무소 이용 근린시설인 만큼 실제 임대차계약, 보증금·월차임, 관리비 및 공실 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 서류 확인. 전옥희는 대항력이 없지만 배당요구를 했고 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 사용상태·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 홍주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 전옥희 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 사무소로 이용 중이며, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 97,700,000원이 싸다는 근거도, 비싸다는 근거도 현재 자료만으로는 없습니다. 권리 측면은 합격이지만 입찰 판단의 핵심은 실제 임대수익·공실·인근 거래사례를 통해 신건 감정가의 시장 적정성을 검증하는 것입니다.
