대전지방법원 2025타경503973. 세종특별자치시 어진동 세종에비뉴힐에이 지층 비1006호로, 감정평가상 판매시설이며 현황은 공실 상태로 일부 가구 등이 적치되어 있습니다. 소유자는 고재호이고, 2016.12.16. 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 271,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 광주원예농업협동조합·주식회사 오케이저축은행 가압류와 현재의 임의경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에는 한 가지 확인 포인트가 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 (주)엘케이피가 지층 비1006호 점유자로 조사됐고 신고일은 2022.02.17.입니다. 말소기준권리인 2016.12.16. 근저당보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 또한 감정평가에서는 현황 공실로 조사됐기 때문에 실제 점유 상태와 잔존 물품의 관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503973 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 지층 비1006호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 현황 공실(일부 가구 등 적치) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 지층 비1006호 · 사용승인일 2016.11.11. |
| 소유자 | 고재호 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 248,305,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2016.12.16. 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 271,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2024.12.18. 광주원예농업협동조합 가압류 49,101,965원, 2024.12.20. 주식회사 오케이저축은행 가압류 95,524,875원, 2025.12.03. 임의경매개시결정, 2026.05.08. 세종특별자치시 압류는 모두 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)엘케이피 | 지층비1006호 | 2022.02.17. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 335,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지를 정량적으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 335,000,000원 | 329,510,000원 | 86,316,840원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 152,378,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 205,228,440원 | 0원 |
유찰 시나리오상 매각가는 1회 유찰 시 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 반대로 채권자의 미배당액은 86,316,840원에서 152,378,840원, 205,228,440원으로 증가합니다. 이는 후순위 채권자의 회수 문제이지 매수인이 그 부족액을 그대로 떠안는다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 271,200,000원 | 271,200,000원 |
| 2. 가압류 · 광주원예농업협동조합 | 49,101,965원 | 49,101,965원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 95,524,875원 | 9,208,035원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 415,826,840원, 채권자 예상배당은 329,510,000원으로 86,316,840원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 5,490,000원으로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 맑은뜰근린공원 동측 인근으로, 근린생활시설·상업·업무용건물·관공서·아파트단지·근린공원이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 판매시설이며 현황은 공실이고 일부 가구 등이 적치된 상태입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 토지. 대지 4,748.7㎡, 상업용 토지로 공시지가 3,824,000원/㎡이며 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지층 판매시설이면서 현재 공실인 만큼, 실제 임대수요와 공실기간을 확인하지 않은 상태에서 주거용과 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. (주)엘케이피가 조사돼 있으나 감정평가에서는 현황 공실입니다. 실제 사용 여부와 잔존 물품을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·배당관계 확인. (주)엘케이피의 보증금은 미상이고 확정일자·우선변제 관계도 명확하지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인은 필요합니다.
- 세종특별자치시 압류 확인. 2026.05.08. 압류가 등기돼 있고 매각으로 소멸하는 권리이지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않은 가정이므로 실제 배당 전 세액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 335,000,000원을 유사 판매시설의 실제 거래·임대 수준과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 시나리오상 1회 유찰 268,000,000원, 2회 유찰 214,400,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 환금성은 확인 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.12.16. 세종중앙농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 정리되고, (주)엘케이피의 신고일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 지층 판매시설이고 감정평가상 현황 공실이며, 현재 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 335,000,000원의 적정성을 확인할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류 — 실제 임대수요·유사 매매 사례·점유 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
