대전지방법원 2025타경504004. 대전 동구 판암동 351-14, 옥천로 204의 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2)가 상가(할머니김밤, 공실) 2개호, 기호(5)가 상가(고추기름방앗간, 공실) 2개호입니다. 소유자는 윤승차이고, 현재 경매는 한밭신용협동조합이 신청했습니다. 신청채권액은 51,590,163원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 선순위 점유관계입니다. 자료상 말소기준권리는 2017.09.05 기술보증기금 가압류 85,000,000원으로 산정되어 있고, 이후 국민은행 가압류 15,535,535원, 중소기업진흥공단 가압류 116,910,390원과 2025.12.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 사람이 세 명 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 판암동 351-14 · 대전광역시 동구 옥천로 204 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 상가(할머니김밤, 공실) 2개호 · 상가(고추기름방앗간, 공실) 2개호 |
| 토지정보 | 지목 대 · 80.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 윤승차 |
| 감정가 / 최저가 | 728,726,350원 / 728,726,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭신용협동조합 / 51,590,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 1,248,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.09.05
현재 분석상 말소기준은 2017.09.05 기술보증기금 가압류입니다. 같은 해 11월 설정된 국민은행·중소기업진흥공단 가압류와 2025.12.08 한밭신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 신고 4명, 선순위 전입 3명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤경열 | 2006.11.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 인수액 미확정 |
| 채인자 | 2009.04.15 | 미상 | 2025.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 인수액 미확정 |
| 양재면 | 2013.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 인수액 미확정 |
| 구옥자 | 2025.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 기준 승계 없음 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으므로 실제 임차인 신고는 4명입니다. 이 가운데 윤경열·채인자·양재면은 모두 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 728,726,350원입니다. 비교 가능한 실거래 시세 근거가 확인되지 않는 상태에서는 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실제 취득원가는 최저가보다 높아질 가능성까지 열려 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 배당모형 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 728,726,350원 | 0원 | 501,593,161원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 582,981,080원 | 0원 | 357,305,344원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 466,384,864원 | 0원 | 241,875,090원 |
세 회차 모두 기존 배당모형상 채권자 미배당은 0원이지만, 이 계산은 선순위 전입자의 보증금과 임차인 최우선변제를 확정적으로 반영한 결과가 아닙니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그 자체만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 728,726,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,687,264원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,535,535원 | 15,535,535원 |
| 4. 가압류 · 중소기업진흥공단 | 116,910,390원 | 116,910,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 501,593,161원 |
배당 추정상 채권총액 217,445,925원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 501,593,161원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 한밭신용협동조합의 청구액 51,590,163원은 회차별 배당 시나리오에서 지급액 0원으로 표시되어 있어 실제 배당순위와 권리관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판암초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다. 남서측 근거리에 대전광역시 동구청이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 인근에 대전지하철 1호선 판암역이 있습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 상가(할머니김밤, 공실) 2개호, 기호(5)는 상가(고추기름방앗간, 공실) 2개호로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 경량철골조 아연강판지붕 단층, 기호(5)는 조적조 슬래브지붕 단층건물이며 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 판암동 351-14 토지는 지목 대, 80.0㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 광대로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류 접함, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 노선 상가형 근린시설과 토지의 조합이고 일부 호실이 공실로 표시되어 있어, 아파트처럼 표준화된 주거상품으로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명의 보증금 확인. 윤경열·채인자·양재면의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 채인자 배당요구 확인. 채인자는 2025.12.31 배당요구를 한 기록이 있으나 확정일자와 보증금이 미상입니다. 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산하려면 금액 확인이 먼저입니다.
- 관계인 여부 확인. 양재면은 과거 강제경매 채권자, 구옥자는 근저당 채무자와 동일한 이름으로 나타납니다. 실제 임대차의 실체와 가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 2014년 근저당 후속등기 대조. 한밭신용협동조합 근저당의 65,000,000원 변경, 2025년 지평엔피엘자산대부주식회사 이전, 2025~2026년 세 건의 질권설정을 원본 등기부에서 현재 상태까지 확인하세요.
- 배당모형과 신청채권 확인. 신청채권액 51,590,163원이 회차별 시나리오상 배당 0원으로 표시되는 이유를 실제 배당순위와 채권관계에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 신건 최저가 728,726,350원만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실질취득가에는 확인되는 임차인 승계액까지 더해 보수적으로 계산해야 합니다.
맺으며 — “0원으로 계산됐다”와 “0원을 인수한다”는 다르다
이 사건을 숫자만 보면 감정가 728,726,350원, 배당모형상 매수인 인수 0원으로 단순해 보입니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 윤경열·채인자·양재면의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 세 사람 가운데 대항력이 최종 인정되는 임차인이 있고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 낙찰자가 그 미배당 보증금을 승계할 수 있습니다.
게다가 2014년 한밭신용협동조합 근저당의 변경·이전·질권설정 흐름과 현재 말소기준 산정 결과를 함께 대조해야 합니다. 근린시설과 토지의 복합 용도이고 일부 상가가 공실로 표시되어 있어 환금성도 주거형 아파트처럼 단순하지 않습니다. 권리확정 전 가격 판단 금지. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 전입자의 실제 보증금과 등기권리의 최종 존속관계를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
