대전지방법원 2025타경504016. 대전 서구 도안동 1329, 원도안로179번길 22-9의 주상용 4층 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지면적은 264.9㎡, 용도지역은 제1종일반주거지역이며 감정 이용상태는 주상용입니다. 소유자는 이나라이고, 현재 회차 감정가와 최저매각가는 모두 1,432,009,900원입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 2020년 설정된 유천신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2025.12.09. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 주택임차권등기가 여러 건 존재하고, 별도로 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수 조사돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “현재 배당표에서 0원이냐”가 아니라 미상 점유관계까지 확인한 뒤에도 0원인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1329 · 대전광역시 서구 원도안로179번길 22-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 승강기설비 · 기본 위생 및 난방설비 |
| 토지 | 264.9㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 1,175,000원/㎡ |
| 소유자 | 이나라 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,009,900원 / 1,432,009,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이충환 / 200,989,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 많다
2020.07.24. 설정된 유천신용협동조합 근저당권 816,000,000원과 130,800,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 이후 근저당권 이전·질권설정·채무자 변경 이력이 이어졌고, 2023년부터 임차권등기가 순차적으로 들어왔습니다. 현재 사건에서 계산된 말소기준은 2025.12.09. 이충환의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·점유관계 — 배당되는 6건보다 ‘미상 보증금’이 더 중요하다
| 임차인·점유자 | 호수 / 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조철진 | 201호 | 2021-07-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신승국 | 202호 | 2025-04-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주한규 | 202호 | 2025-09-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이충환 | 401호 | 2020-07-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신승경 | 402호 | 2025-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 드림행복(주) | 125호 | 2021-03-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배광호 | 101호 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026-03-10 | 미상 |
| 이은애 | 303호 · 3층 33㎡ | 2018-02-22 | 65,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당 충당 |
| 김정성 | 203호 · 2층 38㎡ | 2021-01-27 | 63,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당 충당 |
| 정경은 | 202호 · 2층 약 60㎡ | 2020-10-06 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당 충당 |
| 권용섭 | 201호 · 2층 약 50㎡ | 2020-07-28 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당 충당 |
| 강재인 | 302호 · 3층 50㎡ | 2020-10-06 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당 충당 |
| 안소영 | 301호 · 3층 62.81㎡ | 2022-01-05 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 배당 충당 |
| 점포 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | - | 2022-01-05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-12-29 | 미상 |
확인된 임차보증금은 이은애 65,000,000원, 김정성 63,000,000원, 정경은·권용섭·강재인 각 130,000,000원, 안소영 120,000,000원으로 합계 638,000,000원입니다. 현재 배당표에서는 이 6건이 모두 전액 배당됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,432,009,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,720,099원 |
| 1. 임차인 이은애 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 임차인 김정성 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 1. 임차인 정경은 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 권용섭 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 강재인 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 안소영 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 · 이충환 | 200,989,900원 | 200,989,900원 |
| 3. 갑구 7번 · 주식회사 다진엔피엘대부 | 200,989,900원 | 200,989,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 375,310,001원 |
현재 신건 매각가 기준 배당표에서는 알려진 임차보증금과 채권이 모두 충당되고 소유자 잔여가 375,310,001원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유관계가 확정되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 배당여력도 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,432,009,900원 | 401,979,800원 | 0원 | 375,310,001원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,145,607,920원 | 401,979,800원 | 0원 | 91,772,041원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 916,486,336원 | 266,921,473원 | 135,058,327원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰까지는 배당 모델상 채권자 청구액이 전액 충당됩니다. 2회 유찰해 매각가가 916,486,336원으로 내려가면 채권자 배당액은 266,921,473원, 미배당은 135,058,327원이 됩니다. 다만 이 시나리오의 계산상 인수액 역시 0원으로 표시돼 있을 뿐, 보증금 미상 점유자의 실제 권리까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 건축물·현황 리스크 — 4층 이용상태와 위반건축물 확인
- 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광설비가 포함되고, 태양광설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 4층 현황 차이. 일반건축물대장 및 건축물현황도상 4층은 다가구주택 1가구로 등재돼 있으나, 현황은 401호·402호 2가구로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 주상용. 감정평가상 건물은 주상용으로 이용 중입니다.
- 임대관계. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 도안중학교 북서측 인근으로 학교·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 264.9㎡의 대지로 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구)·택지개발지구에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합 조건이 있습니다.
- 공시지가. 1,175,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 확인. 조철진·신승국·주한규·이충환·신승경·드림행복(주)·배광호 등 보증금 미상 점유자의 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 전입일만으로 대항력 有를 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 등기 임차권 배당 확인. 이은애·김정성·정경은·권용섭·강재인·안소영의 배당요구와 실제 배당액을 매각 전 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 401호 이충환 확인. 점유자 이충환과 경매채권자 이충환의 관계, 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 4층 구조 확인. 공부상 1가구와 현황 2가구의 차이 및 위반건축물 등재 내용을 현장·건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광설비의 현황·소유관계·인도범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 현재 소유자 잔여 375,310,001원을 확정 잔여로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “계산상 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
신건 1,432,009,900원에서는 확인된 임차보증금 638,000,000원과 두 경매채권자 청구액이 배당표상 모두 충당되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 안전해 보입니다.
하지만 이 물건에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계가 다수 존재하고, 4층은 공부상 1가구와 달리 현황 2가구로 이용되는 것으로 조사됐으며 위반건축물 등재도 있습니다. 특히 보증금 미상 점유자의 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계 확정이 선행돼야 하는 물건입니다.
