대전지방법원 2026타경15049. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 210동 3층 301호 아파트입니다. 사용승인일은 2022.08.22이며, 감정평가상 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 301호로 확인됩니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2022.08.25 소유권보존 직후 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차인 강태호입니다. 임대차계약일은 2022.06.16, 점유개시일은 2022.08.26, 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.08.29, 임차보증금은 198,000,000원입니다. 계약 자체는 근저당 설정일보다 앞서지만, 대항력의 기준이 되는 주민등록은 2022.08.29로 말소기준권리 2022.08.25보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15049 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 1개호로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건 내 3층 301호 · 사용승인일 2022.08.22 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 219,325,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 예산등기소 · 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강태호 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2022.08.29 / 2022.08.29 배당요구 2024.09.13 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
강태호의 임대차계약일은 2022.06.16으로 근저당보다 앞서지만, 점유개시일은 2022.08.26, 주민등록일은 2022.08.29입니다. 등기부상 임차권등기는 2024.09.13 접수됐고, 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 강태호의 임차권으로 정리됩니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세보다 싼지는 아직 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 311,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 311,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 시세 대비 저렴한지, 비싼지에 대해서는 단정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격 자체만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 311,000,000원 | 305,846,000원 | 38,897,479,675원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,800,000원 | 244,516,800원 | 38,958,808,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,040,000원 | 195,453,440원 | 39,007,872,235원 | 0원 |
회차가 내려가도 임차보증금이 낙찰자에게 붙는 대항력 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반면 현재 배당 산식에서는 선순위 근저당 채권액이 매각대금보다 훨씬 커 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 305,846,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,325,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 집행비용 5,154,000원 이후 나머지 305,846,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 38,897,479,675원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 근저당 변경등기 내용은 원본 재확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 북동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·각급 주택·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 왕복 4차선 등의 아스콘포장도로가 각각 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2022.08.22이며, 기본적인 위생 급·배수·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 폐문부재로 설비의 정상작동 여부와 상세 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지. 대체로 가장형 평지의 아파트 건부지이며, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 0.4회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 강태호의 전입일 2022.08.29와 말소기준권리 2022.08.25의 선후관계를 원본으로 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 38,984,000,000원 근저당과 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경등기의 현재 효력을 반드시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 만큼 311,000,000원을 싸다고 전제하지 말고 동일 단지·유사 면적 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 내부 상태. 현장조사시 폐문부재였으므로 내부 마감과 설비 정상작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 배당 숫자는 재검증”
이 사건의 매수인 관점 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 강태호의 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 현재 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 더해지는 인수형 사건은 아닙니다.
다만 배당관계에는 반드시 확인해야 할 불일치가 있습니다. 최초 근저당의 채권최고액 38,984,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원이 함께 존재하는데, 현재 배당 시나리오는 전자의 금액을 기준으로 계산돼 있습니다. 또한 실거래 가격 비교 근거가 확인되지 않아 신건 311,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만, 근저당 변경등기와 가격 검증은 입찰 전 필수. 이 두 가지를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 사건입니다.
